Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass bei einem Maklervertrag, in dem der Lohnanspruch des Maklers an die Ausführung des vermittelten Hauptvertrages (hier: Bauvorhaben) geknüpft ist, eine Bedingung für die Entstehung des Anspruchs vorliegt – nicht nur eine Verschiebung der Fälligkeit. In diesem Fall ist § 87a Abs. 3 HGB (analog zu § 88 Abs. 2 HGB a.F.) nicht anwendbar, und der Auftraggeber kann grundsätzliche frei entscheiden, den Hauptvertrag nicht auszuführen, ohne dass dies automatisch treuwidrig ist. Nur bei missbräuchlicher Verhinderung der Bedingung (z. B. willkürliches Absehen von der Ausführung) entsteht der Lohnanspruch nach § 162 BGB.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Makler verlangt Provision (Maklerlohn) vom Auftraggeber aus einem Maklervertrag (§ 652 BGB).
• Der Anspruch soll nicht nur vom Zustandekommen des Hauptvertrages (hier: Kaufvertrag über ein Grundstück mit Bauverpflichtung), sondern zusätzlich von dessen Ausführung (Bau der Wohnungen) abhängen.
• Der Auftraggeber weigert sich, die Provision zu zahlen, weil er das Bauvorhaben nicht durchführt.

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Auslegung des Maklervertrages:

   • Ob die Ausführung des Hauptvertrages Bedingung für die Entstehung des Lohnanspruchs oder nur Fälligkeitsvoraussetzung ist, hängt vom Parteiwillen ab.
   • Hier wurde die Entstehung des Anspruchs an die Ausführung geknüpft.

2. Keine analoge Anwendung von § 87a Abs. 3 HGB:

   • Die für Handelsvertreter geltende Regelung, wonach der Provisionsanspruch auch bei unterbliebener Ausführung besteht (wenn der Unternehmer sie ohne wichtigen Grund unterlässt), gilt nicht für Maklerverträge.
   • Der BGH bestätigt die ständige Rechtsprechung (RG, OLG Hamburg), dass eine solche Analogie ausgeschlossen ist.

3. Rechtsfolgen:

   • Bleibt die Ausführung aus, entsteht der Lohnanspruch nur, wenn der Auftraggeber den Eintritt der Bedingung treuwidrig verhindert (§ 162 BGB).
   • Der Auftraggeber ist grundsätzlich frei, den Hauptvertrag nicht auszuführen – selbst wenn der Makler bereits tätig war.
   • Treuwidrigkeit liegt nur vor, wenn der Auftraggeber z. B. das Arbeitsergebnis des Maklers nutzt oder ihn bewusst in falscher Sicherheit wiegt.

4. Kein Anspruch bei Aufgabe des Projekts:

   • Hat der Auftraggeber triftige Gründe (z. B. finanzielle Überlastung), die Ausführung zu unterlassen, handelt er nicht treuwidrig.
   • Der Makler kann nicht verlangen, dass der Auftraggeber das Projekt weiterveräußert, um seine Provision zu sichern.

c) Begründung des Gerichts:

1. Unterschiede zwischen Makler- und Handelsvertreterrecht:

   • Beim Handelsvertreter ist der Provisionsanspruch grundsätzlich erst bei Ausführung fällig (§ 87a Abs. 1 HGB), während der Makler bereits mit Vertragsabschluss einen Anspruch hat (§ 652 BGB).
   • § 87a Abs. 3 HGB ist eine Ausnahmevorschrift für Handelsvertreter, die nicht auf Maklerverträge übertragbar ist, da diese andere gesetzliche Grundlagen haben.

2. Vertragsfreiheit des Auftraggebers:

   • Der Auftraggeber entscheidet frei, ob er den vermittelten Vertrag nutzt. Der Makler hat kein Recht auf Abschluss oder Ausführung des Hauptvertrages.
   • Nur bei missbräuchlichem Verhalten (z. B. vorsätzliche Vereitelung) greift § 162 BGB ein.

3. Interessenabwägung:

   • Die Dispositionsfreiheit des Auftraggebers überwiegt, solange er nicht gegen Treu und Glauben verstößt.
   • Im konkreten Fall war die Maklertätigkeit nicht so umfangreich, dass der Auftraggeber Rücksicht nehmen musste.

Kernaussage: Die Ausführung des Hauptvertrages kann als Bedingung für den Maklerlohnanspruch vereinbart werden. In diesem Fall entsteht der Anspruch nur bei Ausführung – es sei denn, der Auftraggeber handelt treuwidrig. Eine analoge Anwendung von Handelsvertreterrecht scheidet aus.