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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Stuttgart (Urteil vom 10.02.1967 - 2 U 104/66) entscheidet, dass ein Auftraggeber, der einem Makler einen Alleinauftrag erteilt hat, während der Vertragslaufzeit keine weiteren Makler beauftragen darf. Verletzt er diese Pflicht (z. B. durch Eigenverkauf oder Nutzung eines anderen Maklers), schuldet er die volle Provision – selbst wenn der Kaufvertrag erst nach Vertragsende geschlossen wird, sofern der Verstoß während der Laufzeit erfolgte.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger: Makler (aus dem Maklervertrag mit Alleinauftrag).
- Beklagter: Auftraggeber (Grundstückseigentümer).
- Streitgegenstand: Der Makler verlangt die volle Provision, weil der Auftraggeber während der Vertragslaufzeit gegen die Exklusivitätspflicht verstoßen hat (z. B. durch Inanspruchnahme eines anderen Maklers oder Eigenverkauf).
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Der Auftraggeber muss die volle Provision zahlen, wenn er während der Vertragsdauer gegen die Pflicht verstößt, alle Interessenten an den Makler zu verweisen – unabhängig davon, ob der Kaufvertrag erst später abgeschlossen wird.
- Die vertragliche Regelung, dass bei Pflichtverstoß die Provision ohne Schadensnachweis fällig wird, ist wirksam.
c) Begründung des Gerichts:
- Der Alleinauftrag bindet den Auftraggeber für die Vertragsdauer an den Makler.
- Ein Verstoß liegt bereits vor, wenn der Auftraggeber während dieser Zeit Eigeninitiative entfaltet (z. B. andere Makler nutzt oder selbst verkauft).
- Die vertragliche Pönale (Provision ohne Schadensnachweis) ist zulässig, da der Makler durch den Verstoß um seine Chance auf die Provision gebracht wird.
- Zeitliche Komponente: Entscheidend ist der Verstoß während der Laufzeit – der spätere Vertragsabschluss ist irrelevant, solange der Pflichtbruch in der geschützten Phase lag.
Kernaussage: Exklusivitätsverträge mit Maklern sind streng auszulgen – selbst nachträgliche Verkäufe können provisionspflichtig sein, wenn der Verstoß gegen den Alleinauftrag während der Vertragszeit erfolgte.