vgl. zu der Entscheidung auch BGH, 30.04.2003 - III ZR 318/02 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Grundstücksmakler mit Doppelauftrag (für Verkäufer und Käufer) seine strenge Unparteilichkeit verletzen kann, wenn er dem Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers mitteilt, der geforderte Preis sei zu hoch. Dies führt zum Verlust des Provisionsanspruchs (§ 654 BGB), da der Makler damit gegen seine Treupflichten verstößt.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger: Verkäufer, der vom Makler Schadensersatz oder Provisionsverzicht verlangt.
- Beklagter: Makler, der für beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) tätig war.
- Streitgegenstand: Der Makler teilte dem Käufer mit, der vom Verkäufer geforderte Preis (370.000 DM) sei „übersetzt“. Der Verkäufer sah darin einen Verstoß gegen die Treupflicht und forderte die Verwirkung der Provision.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigt, dass der Makler durch seine Äußerung gegenüber dem Käufer treuwidrig gehandelt hat. Da er ohne Erlaubnis des Verkäufers dessen Preisstrategie untergraben hat, verliert er seinen Anspruch auf Provision (§ 654 BGB).
c) Begründung des Gerichts:
Doppelauftrag und Unparteilichkeit:
- Ein Makler mit Doppelauftrag muss streng unparteilich sein und die Interessen beider Seiten wahren.
- Er darf nicht einseitig eine Partei bevorzugen, indem er der anderen Seite schadet (z. B. durch Preisbewertungen, die den Verkäufer benachteiligen).
Preisgestaltung als Sache der Parteien:
- Der Makler hat kein Recht, den Preis als „unangemessen“ zu bewerten oder diese Meinung an den Käufer weiterzugeben.
- Der Verkaufspreis ist Verhandlungssache der Parteien – selbst wenn er marktunüblich ist.
Verbotene Einflussnahme:
- Hat der Makler den Verkäufer bereits bei der Preisfestsetzung beraten, darf er dem Käufer nicht mehr seine eigene Preismeinung mitteilen.
- Eine Ausnahme gilt nur, wenn beide Parteien den Makler ausdrücklich zur Vermittlung eines Kompromisses ermächtigen.
Rechtsfolge: Provisionsverlust (§ 654 BGB):
- Die einseitige Preisäußerung gegenüber dem Käufer stellt eine krasse Parteilichkeit dar, die als schwerwiegende Treuwidrigkeit gewertet wird.
- Der Makler verliert daher seinen Lohnanspruch, selbst wenn er den Vertragsabschluss ermöglicht hat.
Kernaussage: Ein Doppelmakler darf nicht eigenmächtig in Preisverhandlungen eingreifen, sondern muss neutral bleiben. Eine einseitige Preisbewertung zugunsten einer Partei führt zum Provisionsverlust.