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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Hamm entscheidet, dass ein Makler, der im Rahmen eines Alleinauftrags zum Verkauf von Eigentumswohnungen besondere, über das Übliche hinausgehende Leistungen erbringt, im Falle eines Direktverkaufs durch den Auftraggeber Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen hat – selbst ohne ausdrückliche Vereinbarung. Das Gericht stützt sich auf eine ergänzende Vertragsauslegung und die analoge Anwendung von Auftragsrecht (§§ 675, 670 BGB).
a) Wer will was von wem woraus? Der Makler verlangt von seinem Auftraggeber (Verkäufer der Eigentumswohnungen) Ersatz seiner Aufwendungen (z. B. Druckkosten für Prospekte, persönlicher Arbeitsaufwand) aus dem Maklervertrag. Grund ist, dass der Auftraggeber die Wohnungen trotz Alleinauftrags und der vom Makler erbrachten Sonderleistungen (z. B. Erstellung eines Verkaufsprospekts) ohne Vermittlung des Maklers direkt verkauft hat.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das Gericht sprach dem Makler einen Anspruch auf Aufwendungsersatz zu, obwohl § 652 Abs. 2 BGB grundsätzliche keine Erstattung vorsieht. Die Höhe der Erstattung ist gem. § 287 ZPO zu schätzen und umfasst:
- Konkrete Kosten (z. B. Druckkosten).
- Persönlichen Aufwand (hier: 10 % der sonstigen Provision, da die Leistung – z. B. Prospekterstellung – besonders aufwendig war).
c) Begründung des Gerichts:
Abweichung vom gesetzlichen Regelfall (§ 652 BGB): Normalerweise hat ein Makler keinen Aufwendungsersatzanspruch, da er nicht zur Tätigkeit verpflichtet ist. Hier hat sich der Makler jedoch zu konkreten, über das Übliche hinausgehenden Leistungen (z. B. Prospekterstellung) verpflichtet.
Ergänzende Vertragsauslegung: Bei einem Alleinauftrag mit solchen Sonderleistungen ist der Vertrag auftragsrechtlich geprägt (§§ 675, 670 BGB analog). Daher ist der Auftraggeber zum Aufwendungsersatz verpflichtet, wenn er das Geschäft ohne den Makler durchführt.
Kein Provisionsanspruch, aber Aufwendungsersatz: Ein Direktverkauf löst zwar keine Provision aus, aber die tatsächlichen Aufwendungen des Maklers sind zu erstatten, da sie sonst unberücksichtigt blieben.
Schätzung der Aufwendungen (§ 287 ZPO): Die Höhe wird geschätzt, wobei sowohl direkte Kosten als auch der persönliche Aufwand (hier: 10 % der Provision als pauschale Schätzung) einbezogen werden.