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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das Bundesgericht (BGer) entschied am 14.03.1961 (Az. 87 II 137), dass ein Kaufvertrag über Bauland unwirksam ist, wenn die Bodenbeschaffenheit eine Bebauung praktisch unmöglich macht. Die Parteien müssen sich gegenseitig die erbrachten Leistungen nach Bereicherungsrecht zurückerstatten. Der Verkäufer kann dabei den von ihm gezahlten Mäklerlohn von seiner Rückerstattungspflicht abziehen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Der Käufer begehrt die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über Bauland vom Verkäufer, da sich herausstellte, dass der Boden aufgrund seiner Beschaffenheit nicht bebaut werden kann. Der Käufer stützt seinen Anspruch auf die Unwirksamkeit des Vertrages wegen eines Irrtums über eine wesentliche Eigenschaft der Kaufsache (Bauland). Zudem verlangt er die Rückerstattung seiner Zahlungen, während der Verkäufer geltend macht, dass er den von ihm gezahlten Mäklerlohn von seiner Rückerstattungspflicht abziehen darf.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das Bundesgericht erklärte den Kaufvertrag für unverbindlich, da die Bodenbeschaffenheit eine Überbauung praktisch unmöglich mache. Die Parteien müssen sich die gegenseitigen Leistungen nach Bereicherungsgrundsätzen zurückerstatten. Bezüglich des Mäklerlohns entschied das Gericht, dass der Verkäufer diesen von seiner Rückerstattungspflicht abziehen darf (also eine Verminderung seiner Bereicherung um den Mäklerlohn stattfindet).
c) Begründung des Gerichts:
- Unwirksamkeit des Vertrages (Erw. 2, 3): Das Gericht sah die Überbauung des Grundstücks als Hauptzweck des Kaufes an. Da diese aufgrund der Bodenbeschaffenheit praktisch ausgeschlossen war, fehlte dem Vertrag die Geschäftsgrundlage. Der Kauf war daher von Anfang an unwirksam.
- Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht: Da der Vertrag unwirksam ist, sind die Parteien verpflichtet, das Geleistete zurückzugewähren (§§ 62 ff. OR [Schweizer Obligationenrecht]). Der Käufer erhält seinen Kaufpreis zurück, der Verkäufer das Grundstück.
- Mäklerlohn (Erw. 7): Der Verkäufer hatte den Mäklerlohn im Zusammenhang mit dem (unwirksamen) Vertrag gezahlt. Das Gericht erlaubt ihm, diesen Betrag von seiner Rückerstattungspflicht abzuziehen, da er durch den Mäklerlohn keine Bereicherung erfahren hat – die Zahlung war eine notwendige Aufwendung im Rahmen des gescheiterten Geschäfes.