Fazit/Kurzzusammenfassung:
Das OLG Hamm entscheidet, dass eine bloße Untervermietung der Wirtewohnung (ohne Unterverpachtung des Gaststättenbetriebs) keine fristlose Kündigung rechtfertigt. Zudem klärt es, dass bei einer Verlängerungsoption im Pachtvertrag nur die Schriftform (nicht die Übermittlung per Einschreiben) konstitutiv wirkt.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
Ein Pachtvertrag über eine Gaststätte nebst Wirtewohnung enthält eine Regelung, die bei unerlaubter Unterverpachtung des Betriebes eine fristlose Kündigung vorsieht. Der Verpächter (Vermieter) will den Pachtvertrag fristlos kündigen, weil der Pächter die Wohnung untervermietet hat. Streitig ist, ob dies unter die Kündigungsklausel fällt. Zudem geht es um die Auslegung einer Verlängerungsoption im Vertrag, insbesondere ob die Ausübung per Einschreiben zwingend ist.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Die Untervermietung der Wohnung allein rechtfertigt keine fristlose Kündigung, da die Klausel nur die Unterverpachtung des Betriebes (Gaststätte) erfasst.
- Bei der Verlängerungsoption hat nur die Schriftform (z. B. unterschriebenes Schreiben) konstitutive Wirkung. Die Übermittlung per Einschreiben ist dagegen nur Beweismittel, aber kein Wirksamkeitserfordernis.
c) Begründung des Gerichts:
- Die Kündigungsklausel ist eng auszulegen: Sie bezieht sich explizit auf die Unterverpachtung des Betriebes, nicht auf die Wohnung. Eine Ausweitung auf die Wohnraumnutzung wäre unzulässig.
- Bei der Option: Die Vertragsparteien haben nur die Schriftform als Wirksamkeitsvoraussetzung vereinbart. Die Wahl des Übermittlungswegs (z. B. Einschreiben) dient lediglich der Beweissicherung, nicht der Gültigkeit der Erklärung.
Kernaussage:
Fristlose Kündigung nur bei Vertragsverstoß im Betrieb – nicht bei Wohnungsuntervermietung. Verlängerungsoption erfordert nur Schriftform, nicht zwingend Einschreiben.