Fazit/Kurzzusammenfassung:
Der BGH entscheidet, dass ein Maklervertrag sittenwidrig und nichtig ist, wenn der Makler durch eine Übererlösklausel eine Provision von 27,7 % des Kaufpreises vereinbart, obwohl die übliche Provision deutlich niedriger liegt (3–6 %), und dabei seine Treuepflichten verletzt, indem er den Verkäufer über die Zahlungsbereitschaft des Käufers täuscht.
Zusammenfassung der Entscheidung (BGH, 16.02.1994 – IV ZR 35/93 – "Geschäftshaus")
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger: Makler, der von dem Verkäufer (Beklagter) eine Provision aus einer Übererlösklausel in Höhe von 27,7 % des Kaufpreises (125.000 DM bei einem Verkaufspreis von 450.000 DM) verlangt.
- Beklagter: Verkäufer eines Grundstücks, der die Zahlung der Provision verweigert, weil der Maklervertrag sittenwidrig sei.
- Rechtsgrundlage: Anspruch aus Maklervertrag (§ 652 BGB) vs. Nichtigkeit wegen Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB).
b) Was hat das Gericht entschieden?
Der BGH erklärt den Maklervertrag für sittenwidrig und nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB). Der Makler kann daher keine Provision verlangen.
c) Begründung des Gerichts:
Auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Vergütung:
- Übliche Maklerprovision: 3 % (einfacher Makler) bzw. max. 6 % (Doppelmakler) zzgl. MwSt.
- Vereinbarte Provision: 27,7 % des Kaufpreises (125.000 DM) – mehr als das Achtfache der üblichen Provision.
- Allein eine überdurchschnittlich hohe Provision macht den Vertrag noch nicht sittenwidrig, aber hier kommen weitere Umstände hinzu.
Verwerfliches Verhalten des Maklers:
- Der Makler wusste, dass der Käufer (Nachbar) bereit war, einen deutlich höheren Preis (450.000 DM) zu zahlen, als der Verkäufer erwartet hatte (200.000 DM).
- Statt den Verkäufer darüber zu informieren, vereinbarte er mit ihm eine Übererlösklausel, die ihm 50 % des Mehrerlöses (also 27,7 % des Kaufpreises) sicherte.
- Durch diese Klausel wurde der Makler faktisch zum "Herrn des Geschäfts", ohne das Risiko zu tragen – der Verkäufer blieb das gesamte Risiko schulden.
Verstoß gegen Treuepflichten:
- Bei einem qualifizierten Alleinauftrag (Verkäufer muss auch bei Privatverkauf Provision zahlen) besteht eine besonders strenge Treuepflicht des Maklers.
- Der Makler nutzte seine Informationshoheit aus, um den Verkäufer über die Zahlungsbereitschaft des Käufers im Unklaren zu lassen.
- Zudem nutzte er möglicherweise die Unerfahrenheit des Verkäufers (neue Bundesländer) für übersteigertes Gewinnstreben aus.
Keine Rechtfertigung für die überhöhte Provision:
- Der Makler brachte keine Gründe vor, warum die Provision so hoch sein musste.
- Seine Tätigkeit beschränkte sich auf die Nennung eines bereits bekannten Käufers – eine minimaler Aufwand für eine extrem hohe Vergütung.
Rechtliche Einordnung:
- Ein wucherähnliches Geschäft (§ 138 Abs. 1 BGB) liegt vor, wenn zu einem auffälligen Missverhältnis weitere sittenwidrige Umstände (z. B. Treuepflichtverletzung, Ausnutzung von Unerfahrenheit) hinzutreten.
- Die Übererlösklausel an sich ist nicht automatisch sittenwidrig, aber im konkreten Fall wegen der einseitigen Begünstigung des Maklers und der Täuschung des Verkäufers unwirksam.
Ergebnis: Der Maklervertrag ist nichtig, der Provisionanspruch scheitert.