Vorinstanzen OLG Innsbruck, 14.11.1997 - 4 R 208/97p-3 -; LG Innsbruck 28.04.1997 - 15 Cg 23/95z-32 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der OGH bestätigt, dass ein Immobilienmakler Anspruch auf Provision hat, wenn er einen Vermittlungsauftrag (auch stillschweigend) erhalten hat und durch seine Tätigkeit einen Vertragsabschluss oder ein zweckgleichwertiges Geschäft herbeiführt. Die Provision entfällt nur, wenn der Auftraggeber die Abschlussgelegenheit bereits kannte und der Makler dies wusste oder bewusst verschwiegen hat.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Immobilienmakler (Zivilmakler) verlangt von seinem Auftraggeber (z. B. Verkäufer oder Käufer einer Immobilie) die Provision gem. § 29, § 6 HVG 1921 (Handelsvertretergesetz). Der Anspruch setzt voraus, dass der Makler einen (auch stillschweigend erteilten) Vermittlungsauftrag hatte und durch seine Tätigkeit einen Vertragsabschluss oder ein gleichwertiges Geschäft ermöglicht hat.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der OGH bestätigt:
- Ein stillschweigender Vermittlungsauftrag liegt vor, wenn der Auftraggeber die Maklertätigkeit kennt, sich nutzbringend davon bedient und nicht widerspricht.
- Die Provision entfällt, wenn der Auftraggeber die Abschlussgelegenheit bereits kannte und der Makler dies wusste oder bewusst verschwiegen hat.
- Der Provisionsanspruch besteht auch, wenn der Makler Verhandlungen fördert (nicht nur die Gelegenheit nachweist) oder ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande bringt.
- Bei bewusstem Verschweigen der Vorkenntnis kann der Makler annehmen, dass seine Tätigkeit für die Provision ausreicht – dann kommt es nicht auf die Kausalität der Nachweistätigkeit an.
c) Begründung des Gerichts:
- Stillschweigende Zustimmung: Der Auftraggeber muss die Maklertätigkeit nicht ausdrücklich genehmigen; Nutzen und fehlender Widerspruch reichen aus.
- Vorkenntnis: Der Makler hat keinen Anspruch, wenn der Auftraggeber die Gelegenheit bereits kannte (es sei denn, der Makler fördert die Verhandlungen aktiv).
- Zweckgleichwertigkeit: Auch ein anderes, aber wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft löst die Provision aus.
- Bewusstes Verschweigen: Wenn der Makler die Vorkenntnis verschweigt, darf er davon ausgehen, dass seine Tätigkeit provisionspflichtig ist – selbst wenn der Nachweis nicht kausal für den Abschluss war.
Kernaussage: Ein Makler hat Anspruch auf Provision, wenn er (auch stillschweigend) beauftragt war und durch seine Tätigkeit – sei es durch Nachweis, Förderung oder Verschweigen von Vorkenntnissen – einen Vertrag oder ein gleichwertiges Geschäft ermöglicht. Nur bei bekannter Abschlussgelegenheit ohne weitere Förderung entfällt der Anspruch.