Vorinstanz LG Hagen, 12.08.1992 - 22 O 34/92 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Hamm entscheidet, dass ein Immobilienmakler grundsätzlich als Doppelmakler (für Verkäufer und Käufer) tätig sein darf, sofern keine Interessenkollision vorliegt. Der Makler muss beide Seiten unparteiisch beraten und über alle relevanten Umstände aufklären. Eine Treuepflichtverletzung liegt nicht bereits vor, wenn der Makler den Verkäufer auf Risiken bei Kündigung von Mietverhältnissen hinweist. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Pflichtverletzung trägt der Auftraggeber.
a) Wer will was von wem woraus? Ein Auftraggeber (vermutlich Käufer oder Verkäufer) fordert von einem Immobilienmakler die Rückzahlung der Provision, weil dieser als Doppelmakler für beide Seiten tätig war und angeblich seine Treuepflicht verletzt habe. Der Anspruch könnte sich aus § 654 BGB (Verwirkung des Maklerlohns bei Treuepflichtverletzung) ergeben.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Hamm bestätigt, dass eine Doppeltätigkeit des Maklers grundsätzlich zulässig ist, solange keine konkrete Interessenkollision vorliegt. Der Makler muss beide Seiten unparteiisch beraten und über alle entscheidungsrelevanten Fakten aufklären. Ein bloßer Hinweis auf Risiken (hier: Kündigung von Mietverhältnissen vor Kaufvertrag) stellt keine schwerwiegende Pflichtverletzung dar, die den Provisionsanspruch entfallen lässt. Die Beweislast für eine solche Pflichtverletzung liegt beim Auftraggeber.
c) Begründung des Gerichts:
- Grundsätzliche Zulässigkeit der Doppeltätigkeit: Das Gericht stützt sich auf die Rechtsprechung des BGH und anderer OLGs, die eine Doppeltätigkeit von Maklern (insbesondere Immobilienmaklern) für zulässig erachten, sofern keine konkrete Interessenkollision vorliegt.
- Pflicht zur Unparteilichkeit: Der Doppelmakler muss beide Seiten gleich behandeln und darf sich in Preisverhandlungen nur begrenzt einmischen.
- Aufklärungspflicht: Der Makler muss beide Seiten über alle Umstände informieren, die für deren Entscheidung relevant sind.
- Keine schwerwiegende Pflichtverletzung: Der Hinweis auf Risiken bei Kündigung von Mietverhältnissen ist kein so gravierender Verstoß, dass die Provision verwirkt wäre. Hierfür fehlt es an der Schwere der Verletzung, die nach § 654 BGB erforderlich ist.
- Beweislast: Der Auftraggeber muss beweisen, dass der Makler seine Treuepflicht schwerwiegend verletzt hat. Ein Schadenseintritt ist für die Verwirkung des Maklerlohns nicht zwingend erforderlich, aber das Ausbleiben eines Schadens kann die Bewertung der Pflichtverletzung mildern.