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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Stuttgart entscheiden, dass ein Makler keine Provision verlangen kann, wenn er wirtschaftlich mit dem Verkäufer verflochten ist (z. B. durch dieselbe steuernde Person) oder sich nicht aktiv um den Vertragsabschluss bemüht hat. Die Makler- und Verkäuferfirma gelten dann als wirtschaftliche Einheit, sodass der Verkäufer nicht als „Dritter“ i. S. d. § 652 BGB anzusehen ist. Die Provision wäre eine unvertretbare Kaufpreiserhöhung.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Auftraggeber (Käufer) eine Vermittlungsprovision aus einem Kaufvertrag. Der Anspruch stützt sich auf § 652 Abs. 1 BGB (Maklerlohn bei erfolgreicher Vermittlung).
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Stuttgart hat den Provisionsanspruch des Maklers abgelehnt. Begründet wurde dies damit, dass:
- Keine echte Vermittlungstätigkeit vorlag: Der Makler hatte lediglich das Objekt nachgewiesen und den Käufer zu direkten Verhandlungen mit dem Verkäufer verwiesen, ohne sich weiter um den Abschluss zu kümmern.
- Wirtschaftliche Verflechtung zwischen Makler- und Verkäuferfirma bestand: Eine natürliche Person steuerte beide Firmen, sie nutzten dieselben Räume, Telefonnummern und Angestellte. Daher waren sie als wirtschaftliche Einheit zu betrachten, sodass der Verkäufer nicht als „Dritter“ galt – eine Voraussetzung für den Provisionsanspruch nach § 652 BGB.
c) Begründung des Gerichts:
- Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB): Der Kaufvertrag sah zwar eine Provision für den Makler vor, doch dies setzt voraus, dass der Makler tatsächlich zwischen zwei unabhängigen Parteien (Käufer und Verkäufer als „Dritter“) vermittelt hat.
- Fehlende Vermittlung: Der Makler muss aktiv auf den Vertragsschluss hinwirken. Ein bloßer Nachweis des Objekts reicht nicht aus (BGH, NJW 1958).
- Wirtschaftliche Einheit: Bei personeller und organisatorischer Verflechtung (gleiche Steuerung, gemeinsame Infrastruktur) ist der Verkäufer nicht mehr als Dritter anzusehen. Die Provision wäre dann eine getarnte Kaufpreiserhöhung (BGH, NJW 1971, 1839), die unzulässig ist.
Rechtsfolgen:
- Der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, da die Voraussetzungen des § 652 BGB (erfolgreiche Vermittlung zwischen Auftraggeber und einem Dritten) nicht erfüllt sind.
- Die Regelung im Kaufvertrag über die Provision ändert daran nichts, da sie auf einer unzulässigen wirtschaftlichen Einheit beruht.