Zu diesem Dokument sind in EVERS.OK redaktionell aufbereitete Leitsätze hinterlegt. Ergänzt werden diese durch weiterführende Rechtsprechungs- und Literaturverweise sowie Kommentierungen und Praxishinweise.
Jeder Leitsatz enthält zudem eine KI-generierte Liste mit Leitsätzen vergleichbarer Regelungsgehalte anderer Entscheidungen. Diese können bei der Recherche, der Einordnung verwandter Entscheidungen sowie in „Meine Akten“ weiterverwendet werden.
Für den Zugriff ist eine Anmeldung mit einem entsprechenden Zugang erforderlich.
Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Koblenz entscheidet, dass ein Doppelmakler (Makler mit Auftrag von Verkäufer und Käufer) beiden Parteien gegenüber strenge Unparteilichkeit und Aufklärungspflichten schuldet. Allerdings entsteht diese Pflicht erst, sobald beide Parteien den Makler beauftragt haben. Vorherige Beratungen (z. B. Preisempfehlungen an den Verkäufer) begründen keine Haftung gegenüber dem späteren Käufer. Der Makler darf nicht in Preisverhandlungen eingreifen und muss den Käufer auf die Notwendigkeit externer Beratung hinweisen. Die Preisgestaltung liegt allein in der Verantwortung der Kaufparteien – der Makler ist nicht für die Marktgerechtigkeit des Preises verantwortlich.
Im Einzelnen: a) Wer will was von wem woraus? Ein Käufer verlangt von einem Grundstücksmakler Schadensersatz (ggf. Rückzahlung der Courtage), weil dieser den Verkäufer vor Vertragsabschluss über einen hohen Verkaufspreis beraten habe, was zu einem überteuerten Kauf geführt habe. Der Käufer stützt sich auf eine behauptete Pflichtverletzung des Maklers aus dem späteren Maklervertrag.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Koblenz weist die Klage ab:
- Der Makler hafte nicht für Preisberatungen vor Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer.
- Ein Doppelmakler dürfe nicht in Preisverhandlungen eingreifen, müsse aber beide Parteien über relevante Umstände aufklären.
- Die Preisgestaltung liege allein bei den Kaufparteien; der Makler schulde keine Marktwertprüfung.
- Ein Rückzahlungsanspruch der Courtage (§ 812 Abs. 1 BGB i. V. m. § 654 BGB) scheide aus, da keine Pflichtverletzung vorliege.
c) Begründung des Gerichts:
- Zeitpunkt der Pflichtentstehung: Die Aufklärungspflicht des Doppelmaklers setze voraus, dass beide Parteien den Makler bereits beauftragt haben. Vorherige Beratungen (z. B. Preisempfehlungen an den Verkäufer) seien daher nicht pflichtwidrig gegenüber dem späteren Käufer.
- Neutralitätspflicht: Der Makler dürfe nicht partiell Partei ergreifen (z. B. durch Preisverhandlungen). Bei Anfragen des Käufers zum Preis müsse er auf externe Beratung verweisen.
- Keine Preiskontrollpflicht: Der Makler sei kein Sachverständiger für Verkehrswerte. Der Kaufpreis ergebe sich aus Angebot/Nachfrage und individuellen Vorstellungen der Parteien – hierfür trage der Käufer selbst die Verantwortung.
- Praktische Durchführbarkeit: Eine Haftung für jede vorvertragliche Beratung würde die Doppelmaklertätigkeit unmöglich machen.
Rechtsgrundlagen:
- Anknüpfung an BGH-Rechtsprechung (BGHZ 48, 344 = NJW 1968, 150) zur Doppelmakler-Problematik.
- Rückzahlungsanspruch bei Pflichtverletzung: § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 654 BGB (Verwirkung des Lohnanspruchs).