Vorinstanz LG Itzehoe - 7 O 65/98 -; zu der Entscheidung vgl. die Beiträge von Bethge, Der Grundbesitz 05, Nr. 11, 22; Breiholdt, WE 02, 58
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Schleswig entschied, dass ein Makler seinem Auftraggeber für eine falsche Angabe zum Verkehrswert eines Grundstücks schadensersatzpflichtig ist, wenn die Fehlberatung kausal für den Verkauf zu einem zu niedrigen Preis war. Der Schadensersatz bemisst sich an der Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert (305.000 DM) und dem erzielten Kaufpreis (260.000 DM), da der Auftraggeber ohne die falsche Auskunft das Grundstück nicht zu diesem Preis verkauft hätte.
a) Wer will was von wem woraus? Der Auftraggeber (Grundstückseigentümer) verlangt von dem Makler Schadensersatz wegen falscher Angaben zum Verkehrswert des Grundstücks. Anspruchsgrundlage ist die Pflichtverletzung des Maklers aus dem Maklervertrag (§ 280 Abs. 1 BGB), insbesondere die unrichtige Beratung über den Verkehrswert, die zu einem finanziellen Nachteil führte.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Schleswig verurteilte den Makler zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert (305.000 DM) und dem erzielten Kaufpreis (260.000 DM).
- Der Makler haftet, weil seine Angabe zum Verkehrswert (260.000–270.000 DM) grob fehlerhaft war und außerhalb eines vertretbaren Beurteilungsspielraums lag.
- Der Kaufvertrag wäre ohne die falsche Auskunft nicht zu diesem Preis zustande gekommen (Kausalität).
- Der Schadensersatzanspruch ist auf den Vertrauensschaden gerichtet: Der Auftraggeber soll so gestellt werden, als hätte er die richtige Auskunft erhalten und das Grundstück nicht unter Wert verkauft.
c) Begründung des Gerichts:
Pflichtverletzung des Maklers:
- Zwischen Makler und Auftraggeber besteht ein Treueverhältnis, das den Makler zu richtigen und vollständigen Auskünften über den Verkehrswert verpflichtet.
- Der Makler überschritt hier seinen Beurteilungsspielraum, da seine Wertangabe (260.000–270.000 DM) deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert (305.000 DM) lag – insbesondere, weil er das Grundstück selbst für 379.000 DM angeboten hatte.
Kausalität:
- Die falsche Auskunft war ursächlich für den Verkauf, da der Auftraggeber seine Entscheidung auf die Angabe des Maklers stützte.
- Selbst wenn der Kaufpreis (260.000 DM) unter dem vom Makler genannten Höchstbetrag (270.000 DM) lag, bleibt die Kausalität bestehen, weil der Verkauf ohne die Fehlberatung nicht zu diesem Preis erfolgt wäre.
Schadensberechnung:
- Der Schaden bemisst sich nach der abstrakten Berechnungsmethode: Der Auftraggeber ist so zu stellen, als hätte er das Grundstück nicht verkauft und besäße es noch zum Verkehrswert.
- Keine Abzüge (z. B. ±10 % Spanne) bei der Schadensberechnung, da der Verkehrswert durch Sachverständige objektiv ermittelt wurde und der spätere Weiterverkauf zu einem höheren Preis beweist, dass der Wert realistisch war.
- Ein Anspruch auf den Weiterverkaufserlös eines Zweitkäufers scheidet aus, da dieser nicht kausal auf die Maklerpflichtverletzung zurückzuführen ist.
Zusammenfassung in einem Satz: Das OLG Schleswig verurteilte einen Makler zur Zahlung von Schadensersatz, weil er den Verkehrswert eines Grundstücks grob falsch angab (260.000–270.000 DM statt 305.000 DM), was zum Verkauf unter Wert führte, und der Auftraggeber daher die Differenz als Vertrauensschaden ersetzt verlangen kann.