Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Oldenburg entscheiden, dass ein Makler für falsche Angaben im Exposé haften kann, wenn er diese ohne ausreichende Prüfung oder Offenlegung der Unsicherheit übernimmt. Der Maklerlohn kann gemäß § 654 BGB analog verwirkt sein, wenn der Makler seine Aufklärungspflichten verletzt. Das Gericht betont, dass der Makler zwar grundsätzlich auf Verkäuferangaben vertrauen darf, aber offensichtliche Unplausibilitäten oder Bedenklichkeiten nicht ungeprüft weitergeben darf.

a) Wer will was von wem woraus? Der Auftraggeber (Käufer) verlangt vom Makler die Rückzahlung der Maklerprovision aus den Vorschriften der §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Var., 654 BGB (Bereicherungsrecht und Verwirkung des Maklerlohns). Grund ist die behauptete Verletzung von Aufklärungspflichten durch den Makler, der im Exposé unrichtige oder ungeprüfte Angaben des Verkäufers übernommen hat.

b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Oldenburg hat festgestellt, dass der Makler nicht automatisch für alle Angaben im Exposé haftet, da er grundsätzlich auf die Richtigkeit der Verkäuferinformationen vertrauen darf. Allerdings verletzt er seine Pflichten, wenn er:

• Angaben ohne hinreichende Grundlage behauptet oder
• ersichtlich unrichtige, nicht plausible oder bedenkliche Informationen des Verkäufers ungeprüft in sein Exposé übernimmt, ohne dies offenzulegen.

Falls der Makler solche Pflichten verletzt, kann der Maklerlohnanspruch verwirkt sein (§ 654 BGB analog), und der Käufer kann die gezahlte Provision zurückfordern (§ 812 BGB).

c) Begründung des Gerichts:

1. Treueverhältnis und Nebenpflichten: Der Makler steht zum Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis und muss ihn über alle relevanten Umstände aufklären, die für dessen Entscheidung von Bedeutung sind (BGH-Rechtsprechung).

2. Prüfungspflichten des Maklers:

   • Der Makler darf Angaben des Verkäufers weitergeben, wenn er sie mit erforderlicher Sorgfalt eingeholt hat.
   • Er muss jedoch offensichtliche Unrichtigkeiten oder Bedenklichkeiten (z. B. baurechtliche Probleme) erkennen und entweder prüfen oder darauf hinweisen.
   • Keine generelle Ermittlungspflicht: Der Makler schuldet keine Sachverständigentätigkeit oder umfassende Nachforschungen. Die Eigenverantwortung des Käufers (z. B. bei Nutzungsabsichten oder Baurecht) bleibt bestehen.

3. Haftungsausschlussklauseln: Eine Klausel wie „keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit“ kann zwar die Haftung einschränken, entbindet den Makler aber nicht von der Pflicht, offensichtliche Mängel (z. B. baurechtliche Unplausibilitäten) zu offenbaren.

4. Einzelne Beispiele aus dem Urteil:

   • Grenzabstände: Wenn ein Nebengebäude auf der Grundstücksgrenze steht, muss der Makler nicht automatisch von einem baurechtswidrigen Zustand ausgehen (z. B. bei eingetragener Baulast oder tatsächlicher Nutzung).
   • Genehmigungsprobleme: Nur wenn der Makler Kenntnis von konkreten Unterlagen (z. B. Bauakte) hat, die auf einen Verstoß hindeuten, muss er den Auftraggeber informieren.
   • Hoher Kaufpreis: Bei teuren Objekten ist zu erwarten, dass der Käufer selbst behördliche Genehmigungen prüft.

Zusammenfassung der Kernaussage: Der Makler haftet nicht für jede falsche Verkäuferangabe, aber für grob fahrlässige oder offenkundig unplausible Weitergaben ohne Prüfung oder Hinweis. Die Verwirkung des Maklerlohns (§ 654 BGB analog) kommt in Betracht, wenn der Makler seine Aufklärungspflichten schuldhaft verletzt. Der Käufer trägt jedoch die Primärverantwortung für eigene Erkundungen (z. B. zu Baurecht).