Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 12.06.1984 – 21 U 20/84) entschied, dass eine Bausparkasse, die durch kostenlosen Immobilienservice (z. B. Zeitungsannoncen) Kunden wirbt, Aufklärungs- und Beratungspflichten aus einem vertragsähnlichen Vertrauensverhältnis trifft. Unterlässt sie eine korrekte Beratung oder rät sie nicht dringend von einem wirtschaftlich untragbaren Immobilienkauf ab, macht sie sich schadensersatzpflichtig. Ein pauschaler Haftungsausschluss (z. B. durch Formularhinweise) ist unwirksam. Im Streitfall wurde die Bausparkasse zur teilweisen Haftung verurteilt, da ihr Verschulden überwiegt, aber auch der Kunde ein Mitverschulden trägt.

Detaillierte Zusammenfassung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Kläger: Ein Kreditsuchender, der aufgrund fehlerhafter Beratung durch eine Bausparkasse einen wirtschaftlich untragbaren Immobilienkauf getätigt hat.
• Beklagte: Die Bausparkasse, die durch Zeitungsannoncen Grundstücke anbot, um neue Bausparkunden zu gewinnen.
• Anspruchsgrundlage: Schadensersatz aus culpa in contrahendo (verschuldete Pflichtverletzung bei Vertragsverhandlungen, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB) aufgrund Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten aus einem vertragsähnlichen Vertrauensverhältnis.

b) Was hat das Gericht entschieden?

• Die Bausparkasse ist schadensersatzpflichtig, weil ihr Finanzierungsberater den Kreditsuchenden unzureichend beraten und nicht vor den finanziellen Risiken gewarnt hat.
• Ein Haftungsausschluss durch einen Formularvermerk („Angaben ohne Rechtsverbindlichkeit“) ist unwirksam, da er nicht klar genug die Aufklärungspflichten ausschließt (§ 5 AGBG a.F., heute § 307 BGB).
• Der Schadensersatzanspruch des Klägers wird um 1/3 gekürzt, weil dieser ein Mitverschulden trägt (§ 254 Abs. 1 BGB): Er hätte selbst erkennen müssen, dass die Finanzierung für ihn untragbar war.

c) Begründung des Gerichts:

1. Vertragsähnliches Vertrauensverhältnis:

   • Durch die Zeitungsannonce und die anschließenden Finanzierungsgespräche entstand ein vorvertragliches Schuldverhältnis, das Aufklärungs- und Beratungspflichten begründet.
   • Die Bausparkasse nutzte den Immobilienservice als Werbemittel, um Kunden zu gewinnen – daher musste sie besonders sorgfältig beraten.

2. Pflichtverletzung der Bausparkasse:

   • Der Finanzierungsberater unterließ notwendige Hinweise:
   • Falsche Berechnung der monatlichen Belastung (z. B. unberechtigter Abzug eines Aufwendungsdarlehens).
   • Kein Vorbehalt bei zweifelhaften Finanzierungsbestandteilen.
   • Keine Warnung vor untragbaren Belastungen (im Streitfall: nur 1.267 DM für Familienunterhalt bei 3.000 DM Nettoeinkommen).
   • Keine Aufklärung über Risiken (z. B. kurze Laufzeit des Bankvorausdarlehens, fehlende Tilgungsvorsorge).
   • Die Bausparkasse muss sich das Verhalten ihres Beraters zurechnen lassen (§ 278 BGB).

3. Wirtschaftliche Unvernunft:

   • Es ist unvernünftig, einen Immobilienkaufvertrag abzuschließen, bevor die Finanzierung gesichert ist.
   • Die Bausparkasse hätte den Kunden dringend abraten müssen.

4. Mitverschulden des Klägers (§ 254 BGB):

   • Der Kreditsuchende hätte selbst erkennen müssen, dass der verbleibende Betrag (1.267 DM) für den Familienunterhalt nicht ausreicht (er hatte selbst 1.468 DM als Mindestgrenze genannt).
   • Sein sorgloses Verhalten (keine eigene Prüfung der Finanzierung) führt zu einer Schadensminderung um 1/3.

5. Abwägung der Verantwortung:

   • Das Verschulden der Bausparkasse wiegt schwerer, da sie:
   • Die Initiative durch die Werbung ergriff.
   • Den Kunden steuern konnte (Vertrauensverhältnis).
   • Fachwissen hatte und daher eine höhere Sorgfaltspflicht traf.

Rechtsfolgen:

• Die Bausparkasse muss 2/3 des Schadens ersetzen, der Kläger trägt 1/3 selbst.