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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Gesellschafter-Geschäftsführer einer Wohnungsbaugesellschaft, der allein mit dem Verkauf deren Wohnungen beauftragt ist, nicht gleichzeitig als Makler für den Käufer tätig sein kann. Ein Provisionsanspruch aus § 652 BGB scheidet daher aus, da seine Unparteilichkeit und die Wahrung der Käuferinteressen aufgrund seiner Stellung als Vertreter der Verkäuferseite nicht gewährleistet sind.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Gesellschafter-Geschäftsführer einer Wohnungsbaugesellschaft (Verkäuferseite) verlangt von einem Wohnungskäufer Provision für die Vermittlung des Kaufvertrags, gestützt auf einen angeblichen Maklervertrag (§ 652 BGB).
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH verneint den Provisionsanspruch. Der Gesellschafter-Geschäftsführer kann nicht gleichzeitig Makler für den Käufer sein, da er als Alleinverkaufsbeauftragter ausschließlich die Interessen der Wohnungsbaugesellschaft vertritt.
c) Begründung des Gerichts:
- Unparteilichkeit des Maklers: Der Makler muss neutral zwischen den Parteien vermitteln. Dies ist unmöglich, wenn er selbst oder wirtschaftlich so stark in die Verkäuferseite eingebunden ist, dass er deren Organisationsbereich angehört (hier: Gesellschafter-Geschäftsführer mit Alleinverkaufsauftrag).
- Rechtliche Unvereinbarkeit: Die Stellung als Vertreter der Verkäuferseite schließt eine Maklertätigkeit für den Käufer aus, da er im Konfliktfall stets die Interessen der Wohnungsbaugesellschaft priorisieren muss.
- Keine Einzelfallprüfung: Selbst wenn im konkreten Fall kein Interessenkonflikt aufgetreten ist, ist die grundsätzliche Unmöglichkeit einer doppelten Rolle entscheidend.
- Analogie zu Handelsvertretern: Vergleichbar mit einem Handelsvertreter, der ausschließlich den Unternehmer vertritt, kann der Gesellschafter-Geschäftsführer keine Maklerleistung für den Käufer erbringen.
Rechtsgrundlage: § 652 BGB (Maklervertrag), höchstrichterliche Rechtsprechung (u.a. BGH, NJW 1974, 136 f.).