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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das Bundesgericht (BGer) entscheidet in einem Fall zum Liegenschaftskauf über die Haftung für zugesicherte Eigenschaften (Art. 197 OR). Es klärt, ob eine Zusicherung trotz vertraglichem Haftungsausschluss gilt und wie eine allgemeine Gewährleistungsausschlussklausel auszulegen ist.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Käufer einer Liegenschaft verlangt vom Verkäufer Schadensersatz oder Wandelung des Kaufvertrags, weil eine zugesicherte Eigenschaft (z. B. Baugrundtauglichkeit) nicht vorliegt. Der Verkäufer berufen sich auf einen vertraglichen Haftungsausschluss für Gewährleistungspflichten.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das BGer bestätigt, dass eine Zusicherung gem. Art. 197 OR eine selbstständige vertragliche Verpflichtung darstellt, die unabhängig von der gesetzlichen Gewährleistungspflicht besteht. Ein allgemeiner Haftungsausschluss (z. B. "Gewährleistung ausgeschlossen") erfasst nicht automatisch zugesicherte Eigenschaften, es sei denn, dies ist im Vertrag ausdrücklich geregelt.
c) Begründung des Gerichts:
- Die Zusicherung (z. B. mündlich oder schriftlich) schafft eine eigenständige Pflicht des Verkäufers, für deren Nichterfüllung er haftet – unabhängig von der Gewährleistung.
- Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss bezieht sich primär auf Mängelhaftung nach Art. 192 ff. OR, nicht auf zugesicherte Eigenschaften.
- Für die Wirksamkeit eines Ausschlusses müsste der Vertrag klar erkennen lassen, dass auch Zusicherungen erfasst sind (z. B. durch explizite Formulierung wie "alle Gewährleistungen und Zusicherungen ausgeschlossen").
- Im konkreten Fall fehlt eine solche klare Regelung, daher bleibt die Haftung für die Zusicherung bestehen.
Kernaussage: Zugesicherte Eigenschaften beim Liegenschaftskauf bleiben auch bei allgemeinem Gewährleistungsausschluss bindend, sofern der Ausschluss nicht ausdrücklich auch Zusicherungen erfasst. Die Zusicherung ist eine eigenständige Vertragspflicht.