Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entschied, dass eine Klausel in einem Grundstückskaufvertrag zwischen Unternehmern, die den Käufer zur Zahlung einer Provision an einen mit dem Verkäufer gesellschaftsrechtlich verbundenen Dritten (Makler) verpflichtet, wirksam ist, wenn die Verflechtung dem Käufer bekannt ist. Die Klausel stellt einen verschleierten Teil des Kaufpreises dar und ist nicht nach § 307 BGB unwirksam, da sie transparent die Verflechtung offenlegt und keine unangemessene Benachteiligung des Käufers bewirkt.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Beteiligte: Verkäufer (Unternehmer), Käufer (Unternehmer), Maklerin (H. Projektmanagement und Consult GmbH, 100%ige Tochter der H. Bank AG, die zugleich 94%ige Gesellschafterin der Verkäuferin ist).
• Streitgegenstand: Der Käufer soll im Grundstückskaufvertrag die vom Verkäufer an die Maklerin geschuldete Provision (€ 40.260,00) direkt an diese zahlen. Die Maklerin hat aufgrund gesellschaftsrechtlicher Verflechtung mit dem Verkäufer keine echte Maklerleistung erbracht (§ 652 BGB).
• Rechtsgrundlage: Formularmäßige Klausel im Kaufvertrag (AGB, § 305 Abs. 1 BGB), die als abstraktes Schuldversprechen zugunsten der Maklerin ausgestaltet ist.

b) Was hat das Gericht entschieden?

Der BGH hielt die Klausel für wirksam, da:

1. Die gesellschaftsrechtliche Verflechtung zwischen Maklerin und Verkäufer dem Käufer bekannt war.
2. Die Klausel keine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) darstellt, weil sie transparent die Verflechtung offenlegt und der Käufer bewusst die Zahlungspflicht übernimmt.
3. Es sich um einen verschleierten Teil des Kaufpreises handelt, der nicht den Makler-, sondern den Kaufvertragsregeln unterliegt.

c) Begründung des Gerichts:

1. Kein Maklervertrag, sondern Kaufvertragsregelung:

   • Die Klausel ist Teil des Kaufvertrags und nicht des Maklervertrags. Daher sind kaufrechtliche Grundsätze (nicht Maklerrecht) maßgeblich.
   • Die Provision ist kein Entgelt für eine Maklerleistung, sondern eine direkte Zahlungsverpflichtung des Käufers zur Tilgung der Verkäufer-Schuld gegenüber der Maklerin.

2. Transparenz und Kenntnis der Verflechtung:

   • Der Käufer wurde im Vertrag ausdrücklich über die gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen Verkäufer und Maklerin informiert.
   • Die Klausel macht klar, dass keine echte Maklerleistung vorliegt und es sich um ein selbständiges Provisionsversprechen handelt.

3. Keine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB):

   • Die AGB-Kontrolle scheitert, weil die Klausel nicht gegen wesentliche Grundgedanken des Kaufrechts verstößt.
   • Die Zahlungspflicht des Käufers ist frei vereinbart und nicht überraschend (§ 305c BGB), da die Verflechtung offengelegt wurde.

4. Verschleierter Kaufpreis:

   • Die Provision kann als Teil des Kaufpreises interpretiert werden, den der Käufer direkt an den Makler zahlt, um eine Forderung des Verkäufers zu begleichen.

5. Keine Umgehung der AGB-Kontrolle (§ 306a BGB):

   • Selbst wenn die Klausel als Umgehung von AGB-Vorschriften gewertet würde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit, da die Inhaltskontrolle bereits keine Bedenken ergab.

Relevante Rechtsgrundlagen:

• § 307 BGB (Inhaltskontrolle von AGB)
• § 305 Abs. 1 BGB (Definition AGB)
• § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter)
• § 652 BGB (Maklervertrag) – hier nicht anwendbar, da keine Maklerleistung.