Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler auch dann Provisionsanspruch hat, wenn der Mietvertrag erst später zustande kommt, weil der Vermieter sich nach zunächst gescheiterten Verhandlungen (aufgrund der Weigerung des Vormieters) später doch an den vom Makler vermittelten Interessenten wendet – vorausgesetzt, der Abschluss steht in kausalem Zusammenhang mit der ursprünglichen Maklertätigkeit.

a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Auftraggeber (einem Mietinteressenten) die Provision aus einem Mietvertrag über Geschäftsräume. Der Makler hatte dem Interessenten die Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags nachgewiesen, die Verhandlungen scheiterten jedoch zunächst, weil der bisherige Mieter nicht auszog. Kurz darauf kam der Vertrag doch zustande, nachdem sich der Vormieter zur Beendigung des Mietverhältnisses entschloss und der Vermieter die Verhandlungen wieder aufnahm.

Rechtsgrundlage: § 652 BGB (Maklervertrag).

b) Was hat das Gericht entschieden? Der Provisionsanspruch des Maklers besteht, wenn:

1. Der Makler dem Auftraggeber eine konkrete Gelegenheit zum Vertragsschluss (hier: Anmietung bestimmter Geschäftsräume) nachgewiesen hat.
2. Der spätere Vertragsschluss kausal auf dieser Maklertätigkeit beruht, d. h. der Vermieter sich gerade wegen der früheren Vermittlung wieder an den Interessenten wendet.
3. Der Vertrag als Verwirklichung der ursprünglich nachgewiesenen Gelegenheit anzusehen ist (Identität der Gelegenheit).

Im konkreten Fall bejaht der BGH die Provisionspflicht, weil der Vermieter die Verhandlungen aufgrund der ursprünglichen Maklervermittlung wieder aufnahm und kein neuer Makler eingeschaltet wurde.

c) Begründung des Gerichts:

• Nachweis der Gelegenheit: Der Makler muss dem Kunden eine konkrete Möglichkeit zum Vertragsschluss aufzeigen (nicht nur ein allgemeiner Hinweis auf ein Objekt).
• Kausalität: Der Vertrag muss als Ergebnis der Maklertätigkeit erscheinen. Entscheidend ist, ob der Vertragspartner (hier: Vermieter) wegen der früheren Vermittlung den Kontakt wieder sucht.
• Keine Unterbrechung der Kausalität, wenn der Vertragsgegner sich aus eigenem Antrieb (aber aufgrund der ursprünglichen Vermittlung) meldet.
• Unterbrechung der Kausalität, wenn ein anderer Makler den neuen Abschluss vermittelt.
• Wertende Betrachtung: Bei nahem zeitlichem Zusammenhang und identischem Objekt ist die spätere Gelegenheit als dieselbe wie die ursprünglich nachgewiesene anzusehen.

Abgrenzung zu früheren Urteilen: Im Gegensatz zu Fällen, in denen ein neuer Makler eingeschaltet wurde (dann keine Provision), bleibt hier der Kausalzusammenhang bestehen, weil der Vermieter sich direkt an den bekannten Interessenten wendet.