zu der Entscheidung vgl. auch OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 90, 1496
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Verkäufer für falsche Angaben zu Steuervorteilen beim Immobilienkauf haften kann, wenn ein als Anlageberater auftretender Verhandlungsgehilfe (hier ein Doppelmakler) die Steuervorteile unvollständig oder falsch darstellt. Die Steuervorteile selbst sind keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Kaufsache, aber der Verkäufer haftet für vorvertragliche Pflichtverletzungen (§ 278 BGB), wenn der Gehilfe fahrlässig falsche Informationen gibt. Die Haftung entfällt nicht, nur weil die Steuervorteile nicht direkt der Sache anhaften.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger (Käufer): Fordert Schadensersatz vom Verkäufer, weil er aufgrund falscher Angaben zu Steuervorteilen (§ 7b EStG, §§ 15, 15b BerlinFG) eine Immobilie gekauft hat.
- Beklagter (Verkäufer): Soll für die falschen Angaben seines Verhandlungsgehilfen (Anlage-, Wirtschafts- und Finanzierungsberater, der zugleich als Doppelmakler auftrat) einstehen.
- Rechtsgrundlage:
- Vorvertragliche Pflichtverletzung (§ 278 BGB: Haftung für Erfüllungsgehilfen).
- Keine Zusicherung einer Eigenschaft der Kaufsache (§ 459 Abs. 2 BGB), da Steuervorteile nicht der Sache selbst anhaften.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Steuervorteile sind keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Kaufsache, weil sie nicht in der Sache selbst liegen, sondern von persönlichen Umständen des Käufers (z. B. Erwerbsmodalitäten) abhängen.
- Haftung des Verkäufers für den Verhandlungsgehilfen:
- Der Verkäufer muss sich das Verhalten des Beraters als Verhandlungsgehilfen zurechnen lassen (§ 278 BGB), da dieser nicht erkennbar nur im eigenen Namen handelte.
- Der Berater verstärkte durch seine Fachkunde die Sorgfaltspflichten des Verkäufers.
- Pflichtverletzung:
- Der Verkäufer/Berater hätte die Voraussetzungen und Einschränkungen der Steuervorteile (z. B. Ausschluss bei Vermietung nach 1986) vollständig und richtig darstellen müssen.
- Eine falsche Auskunft des Finanzamts entlastet den Verkäufer nicht, da er sich als Anlageberater selbst über Gesetzesänderungen informieren musste.
- Kausalität:
- Der Käufer hätte die Immobilie bei korrekter Aufklärung nicht gekauft, da die Steuervorteile für seine Kaufentscheidung entscheidend waren.
c) Begründung des Gerichts:
- Zusicherungsfähige Eigenschaften: Nur solche Merkmale, die in der Sache selbst liegen (z. B. objektgebundene Voraussetzungen für Abschreibungen), nicht aber die Rechtsfolge (Steuerersparnis) oder persönliche Umstände des Käufers.
- Verhandlungsgehilfe: Der Berater handelte im inneren sachlichen Zusammenhang mit den Kaufverhandlungen, da seine Beratung direkt die Kaufentscheidung beeinflusste.
- Sorgfaltspflicht: Als Anlageberater musste der Verkäufer/Berater die steuerrechtlichen Änderungen kennen und korrekt weitergeben. Eine oberflächliche Anfrage beim Finanzamt genügte nicht.
- Schadensersatz: Der Käufer kann den Vertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen, da die Fehlvorstellung über die Steuervorteile kausal für den Kauf war.
Kernaussage: Der Verkäufer haftet für falsche Steuervorteil-Angaben seines Beraters, auch wenn diese keine Eigenschaft der Sache sind, weil er für vorvertragliche Pflichtverletzungen seines Verhandlungsgehilfen einzustehen hat.