vorhergehend OLG Düsseldorf, 23.06.1965, 7 ZS; LG Düsseldorf
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Auftraggeber bei einem qualifizierten Alleinauftrag mit Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel (AGB des Reichsbundes Deutscher Makler) dem Makler die volle Provision schuldet, wenn er ohne dessen Zuziehung mit einem Interessenten verhandelt oder einen Kaufvertrag abschließt – selbst wenn dieser Vertrag nichtig ist oder erst nach Beendigung des Maklervertrags zustande kommt. Die Klausel ersetzt die gesetzliche Voraussetzung der ursächlichen Maklertätigkeit (§ 652 BGB) durch den Verstoß gegen den Alleinauftrag.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Wer: Der Makler (Kläger) verlangt von seinem Auftraggeber (Beklagter) die Zahlung der vollen Maklerprovision (Courtage).
- Was: Zahlung der Provision trotz fehlender direkter Maklertätigkeit für den konkreten Vertragsabschluss.
- Woraus: Aus einer qualifizierten Alleinauftragsklausel in den AGB des Reichsbundes Deutscher Makler (RDM), die den Auftraggeber verpflichtet:
- Während der Vertragsdauer keine Verhandlungen mit Interessenten ohne den Makler zu führen (Hinzuziehungspflicht).
- Direkte Interessenten (d. h. nicht über andere Makler vermittelte) an den allein beauftragten Makler zu verweisen (Verweisungspflicht). Die Klausel sieht vor, dass bei Verstoß gegen diese Pflichten und Zustandekommen eines Kaufvertrags die volle Provision ohne Schadensnachweis fällig wird.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigt, dass der Makler Anspruch auf die volle Provision hat, wenn:
- Der Auftraggeber gegen den qualifizierten Alleinauftrag verstößt (z. B. durch direkte Verhandlungen oder Abschluss eines Kaufvertrags ohne den Makler).
- Ein Kaufvertrag mit dem Interessenten zustande kommt – unabhängig davon, ob:
- der Vertrag während oder nach der Laufzeit des Maklervertrags abgeschlossen wird,
- der Vertrag nichtig ist (z. B. wegen Formmangels nach § 313 BGB a.F.),
- der Auftraggeber den Makler nachträglich auf den Käufer verweist (dies ist wirkungslos).
c) Begründung des Gerichts:
- Dispositive Natur des § 652 BGB: Die gesetzliche Regelung des Maklerlohns (§ 652 BGB) ist abdingbar. Die AGB-Klausel ersetzt die gesetzliche Voraussetzung der ursächlichen Maklertätigkeit durch den Verstoß gegen den Alleinauftrag.
- Zweck der Klausel: Sie soll dem Makler einen einfach durchsetzbaren Provisionsanspruch verschaffen, ohne dass er einen konkreten Schaden (z. B. entgangene Provision) nachweisen muss.
- Zeitliche Geltung:
- Der Verstoß gegen den Alleinauftrag muss während der Vertragsdauer erfolgen.
- Der Hauptvertrag (Kaufvertrag) kann auch nach Beendigung des Maklervertrags zustande kommen – anders als bei § 652 BGB, wo die Maklertätigkeit während der Vertragszeit kausal für den späteren Abschluss sein muss.
- Keine Heilung durch nachträgliche Verweisung: Ein Verweis des Käufers an den Makler nach Widerruf des Alleinauftrags ändert nichts am entstandenen Provisionsanspruch.
Relevante AGB-Klausel: "Ist Alleinauftrag erteilt, so sind direkte oder durch andere Makler benannte Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen. Bei Verstoß gegen diese Verpflichtungen hat der Auftraggeber im Falle eines Vertragsabschlusses die volle Gebühr an den allein beauftragten Makler zu zahlen, und zwar ohne Nachweis eines Schadens."