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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Düsseldorf entscheidet, dass ein Maklervertrag nicht allein durch die Übergabe eines Exposés mit Provisionsklausel während einer Besichtigung zustande kommt. Die bloße Bitte um einen weiteren Besichtigungstermin stellt kein stillschweigendes Provisionsversprechen dar. Der Makler muss vielmehr klar und eindeutig seine Provisionserwartung kommunizieren, insbesondere wenn er nur vom Käufer (nicht vom Verkäufer) eine Provision verlangt. Andernfalls kann er keine Provision verlangen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von einem Kaufinteressenten die Zahlung einer Provision (3,45 % inkl. MwSt.) aus einem angeblichen Maklervertrag. Der Makler stützt seinen Anspruch darauf, dass er dem Interessenten während einer Besichtigung ein Exposé mit einer Provisionsklausel überreicht habe und der Interessent später um einen weiteren Besichtigungstermin gebeten habe.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Düsseldorf weist die Klage des Maklers ab. Ein Maklervertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, da:
- Die Übergabe des Exposés allein keinen Vertragsschluss begründe.
- Die Bitte um einen weiteren Besichtigungstermin kein stillschweigendes Provisionsversprechen darstelle.
- Der Makler nicht hinreichend dargestellt habe, dass der Interessent das Exposé gelesen und die Provisionsklausel zur Kenntnis genommen habe.
- Der Makler seine Provisionserwartung nicht deutlich genug kommuniziert habe, insbesondere nicht klar gemacht habe, dass er nur vom Käufer (und nicht vom Verkäufer) eine Provision verlange.
c) Begründung des Gerichts:
- Kein konkludenter Vertragsschluss: Ein Maklervertrag erfordert eine klare Annahme des Angebots durch den Interessenten. Die bloße Inanspruchnahme weiterer Maklerdienste (z. B. zweiter Besichtigungstermin) reicht nicht aus, wenn der Nachweis bereits vollständig erbracht wurde.
- Beweislast beim Makler: Der Makler muss darlegen und beweisen, dass der Interessent das Exposé gelesen und die Provisionsklausel verstanden hat. Die Unterschrift auf dem Exposé („Original erhalten“) beweist dies nicht, zumal der Interessent vorgetragen habe, die Unterschrift diene nur „statistischen Zwecken“.
- Hohe Anforderungen an nachträgliche Provisionsvereinbarungen: Wenn der Makler seine Provisionserwartung erst nach dem Nachweis äußert, muss er besonders deutlich machen, dass er nur gegen Provision weiter tätig wird. Eine stillschweigende Annahme durch den Interessenten ist in diesem Fall nicht anzunehmen.
- Erwartungshaltung des Interessenten: Ein Käufer darf grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler vom Verkäufer bezahlt wird. Der Makler muss diese Erwartung ausdrücklich korrigieren und klarstellen, dass der Kauf nur über ihn (und damit provisionspflichtig) möglich ist.
Rechtsgrundlagen:
- § 652 BGB (Maklervertrag und Provisionsanspruch)
- BGH-Rechtsprechung zu Maklerverträgen (u. a. NJW-RR 1986, 50; NJW 1991, 490).