Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Grundstücksmakler mit Alleinauftrag als Vertrauensmakler gilt und seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB verwirkt, wenn er ohne Offenlegung auch für die Gegenseite (z. B. Käufer und Verkäufer) tätig wird. Die Doppeltätigkeit ist treuwidrig, selbst wenn sie in den AGB "gestattet" ist – es sei denn, der Makler klärt beide Seiten unmissverständlich über seine Doppelfunktion auf. Zudem kann der Maklervertrag wegen sittenwidriger Knebelung (§ 138 BGB) nichtig sein, wenn er den Auftraggeber einseitig übermäßig bindet (z. B. durch lange Laufzeit, hohe Vertragsstrafen oder intransparente AGB).

Detaillierte Zusammenfassung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Kläger: Ein Grundstücksmakler verlangt von seinem Auftraggeber (Käufer oder Verkäufer) die Zahlung der Maklerprovision aufgrund eines Alleinauftrags.
• Beklagter: Der Auftraggeber weigert sich zu zahlen, mit der Begründung, der Makler habe treuwidrig für beide Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) gearbeitet, ohne dies offenzulegen.
• Rechtsgrundlage: Der Anspruch des Maklers könnte sich aus § 652 BGB (Maklervertrag) ergeben, scheitert aber ggf. an § 654 BGB (Verwirkung bei Doppeltätigkeit) oder § 138 BGB (Sittenwidrigkeit des Vertrages).

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Verwirkung der Provision (§ 654 BGB):

   • Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch, wenn er für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) tätig wird, ohne dies offen zu legen.
   • Selbst wenn die AGB eine Doppeltätigkeit "gestatten", muss der Makler explizit darauf hinweisen, dass er als neutraler Vermittler handelt – anderenfalls ist die Gestattung unwirksam.

2. Alleinauftrag als Vertrauensverhältnis:

   • Ein Alleinauftrag (insb. mit Verweisungsklausel: direkte Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden) begründet eine Vertrauensstellung des Maklers.
   • Der Makler muss ausschließlich die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen (z. B. günstigsten Preis erzielen) und darf nicht gleichzeitig für die Gegenseite arbeiten.

3. Sittenwidrigkeit des Maklervertrages (§ 138 BGB):

   • Der Vertrag kann nichtig sein, wenn er den Auftraggeber einseitig knebelt, z. B. durch:
   • Lange Bindungsdauer (hier: 15 Monate mit 3-monatiger Kündigungsfrist).
   • Einseitige Pflichten (Auftraggeber muss alle Interessenten an den Makler verweisen, während der Makler kaum Verpflichtungen hat).
   • Intransparente AGB (z. B. wenn der Auftraggeber die Rückseite des Formulars nicht lesen konnte und der Makler dies ausnutzte).

4. Keine Provision bei treuwidriger Doppeltätigkeit:

   • Selbst wenn der Makler den Kaufvertrag nicht aktiv vermittelt hat, verwirkt er die Provision, wenn er für beide Seiten tätig werden wollte (z. B. durch Übersendung von Angeboten an Käufer und Verkäufer).
   • Entscheidend ist die tatsächliche oder beabsichtigte Doppeltätigkeit, nicht deren Erfolg.

5. Ausnahme: Offengelegte Neutralität:

   • Nur wenn der Makler beiden Seiten klar mitteilt, dass er als neutraler Vermittler handelt, kann er die Provision behalten.

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c) Begründung des Gerichts:

1. Treupflichtverletzung (§ 654 BGB):

   • Ein Makler mit Alleinauftrag ist Vertrauensperson und darf nicht Interessenkonflikte schaffen.
   • Die Doppeltätigkeit verstößt gegen die Treuepflicht, selbst wenn sie in AGB "erlaubt" ist – es sei denn, sie wird offengelegt.

2. Auslegung der AGB:

   • Klauseln wie "Tätigkeit für den anderen Teil ist gestattet" sind eng auszulegen und entbinden den Makler nicht von seiner Treuepflicht.
   • Eine Verweisungsklausel (direkte Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden) bestätigt die Vertrauensstellung.

3. Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB):

   • Ein Vertrag ist sittenwidrig, wenn er den Auftraggeber unangemessen benachteiligt (z. B. durch überlange Bindung, hohe Vertragsstrafen oder einseitige Pflichten).
   • Hier: Der Maklervertrag sah vor, dass der Auftraggeber bei Direktabschluss beide Provisionen (Käufer und Verkäufer) zahlen muss – dies kann eine unzulässige Knebelung sein.

4. Keine Strafe ohne Treuebruch:

   • § 654 BGB setzt vorsätzliche oder grob leichtfertige Treuepflichtverletzung voraus.
   • Eine beabsichtigte Doppeltätigkeit (z. B. durch Schreiben an beide Seiten) reicht aus, auch wenn sie nicht zum Vertragsabschluss führte.

5. Formale Mängel:

   • Wenn der Makler den Auftraggeber über den Inhalt des Vertrages täuscht (z. B. durch Verschweigen der AGB auf der Rückseite), kann der Vertrag angefochten oder nichtig sein.

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Kernaussagen im Überblick: