Vorinstanzen OLG München, 18.08.1989 - 23 U 2735/89 -; LG München I, 02.02.1989 - 27 O 23126/88
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG für den Verkauf einer Wohnung erforderlich ist, nicht gleichzeitig Makler des Käufers sein kann, da dies einen institutionalisierten Interessenkonflikt darstellt. Ein Provisionsanspruch scheidet daher aus, es sei denn, es liegt ein unabhängiges Provisionsversprechen vor.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Der Makler (hier: der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage) verlangt vom Käufer einer Eigentumswohnung die Zahlung einer Maklerprovision aus einem im Kaufvertrag enthaltenen Provisionsversprechen. Der Käufer weigert sich, da der Makler gleichzeitig Verwalter ist und seine Zustimmung gemäß § 12 WEG für die Gültigkeit des Kaufvertrages erforderlich war.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH verneint den Provisionsanspruch des Maklers. Ein Verwalter, dessen Zustimmung für den Verkauf einer Wohnung notwendig ist, kann nicht gleichzeitig Makler des Käufers sein, da dies einen institutionalisierten Interessenkonflikt darstellt. Ein Provisionsanspruch aus § 652 BGB scheidet daher aus. Ausnahme: Ein Anspruch könnte bestehen, wenn ein unabhängiges Provisionsversprechen vorliegt (z. B. wenn der Käufer in Kenntnis des Konflikts bewusst die Provision verspricht). Im konkreten Fall sah der BGH ein solches Versprechen nicht, da der Käufer nicht ausreichend aufgeklärt wurde und der Konflikt aus dem Kaufvertrag nicht erkennbar war.
c) Begründung des Gerichts:
- Verflechtungstatbestand: Das Zustandekommen des Kaufvertrages hängt nicht allein vom Willen der Parteien ab, sondern auch von der Entscheidung des Maklers (als Verwalter), der die Zustimmung erteilen muss. Dies schafft einen institutionalisierten Interessenkonflikt, da der Makler sowohl die Interessen des Käufers als auch die der Wohnungseigentümer wahrnehmen muss – diese können gegenläufig sein.
- Gefährdung der Interessenwahrung: Die unabhängige Willensbildung des Maklers ist durch den Konflikt gefährdet. Die sog. Verflechtungsrechtsprechung des BGH sieht in solchen Fällen den Provisionsanspruch als ausgeschlossen an, da der Makler nicht mehr neutral handeln kann.
- Keine Anwendung von §§ 653 BGB, 354 HGB: Selbst wenn der Makler im Einzelfall neutral handelt, reicht die abstrakte Gefahr des Interessenkonflikts aus, um den Anspruch zu verneinen.
- Unabhängiges Provisionsversprechen: Ein solches lag hier nicht vor, da der Käufer nicht wusste, dass der Makler aufgrund seiner Verwalterstellung gehindert war, Maklerleistungen zu erbringen. Die Regelung im Kaufvertrag war für einen durchschnittlichen Käufer nicht erkennbar als unabhängiges Versprechen formuliert.