Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Düsseldorf entscheidet, dass eine formularmäßige Schriftformklausel in einem Pachtvertrag nicht hinderlich ist, wenn ein Vertrag durch Schweigen auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben zustande kommt. Das Gericht bestätigt die Gültigkeit des Vertrags trotz der Klausel und verneint die Wirksamkeit der Schriftformklausel für nachträgliche Änderungen oder die Vertragsbeendigung. Zudem wird der Rückzahlungsanspruch der Kaution nach Vertragsende bejaht, sofern keine offenen Forderungen des Verpächters bestehen.

a) Wer will was von wem woraus?

• Kläger (Pächter): Fordert die Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Pachtverhältnisses.
• Beklagter (Verpächter): Beruft sich auf eine formularmäßige Schriftformklausel im Pachtvertrag, die Änderungen oder Ergänzungen nur in Schriftform zulässt, und verweigert die Rückzahlung der Kaution mit der Begründung, es bestünden noch offene Forderungen (z. B. Heiz- und Nebenkosten).

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Kaufmännisches Bestätigungsschreiben:

   • Ein Schreiben, das den vereinbarten Rückgabetermin einer Gaststätte als "endgültig vereinbart" bezeichnet, gilt als kaufmännisches Bestätigungsschreiben, auch wenn der Begriff "Bestätigung" nicht verwendet wird.
   • Schweigen auf ein solches Schreiben führt zum Vertragsschluss mit dem bestätigten Inhalt, selbst wenn vorherige Verhandlungen noch nicht zu einem Vertrag geführt haben.

2. Schriftformklausel:

   • Eine formularmäßige Klausel wie "Änderungen und Ergänzungen zu diesem Vertrag wurden nicht getroffen" ist wirksam, da sie nur eine Beweisregelung darstellt und den Gegenbeweis nicht ausschließt.
   • Eine Klausel, die Schriftform für Änderungen oder Ergänzungen vorschreibt, ist jedoch unwirksam, wenn sie unklar ist (z. B. ob sie auch die Vertragsbeendigung erfasst). Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders (hier: Verpächter).
   • Nachträgliche mündliche oder konkludente Einigungen (z. B. einverständliche Vertragsaufhebung) überlagern die Schriftformklausel.

3. Rückzahlung der Kaution:

   • Der Pächter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn keine Forderungen des Verpächters mehr bestehen (z. B. keine offenen Pachtzins- oder Nebenkostenforderungen).
   • Der Verpächter kann sich nicht auf unberechtigte Forderungen berufen oder diese verrechnen.

4. Instandsetzungskosten:

   • Bei vorzeitiger Vertragsbeendigung trägt der Pächter weiterhin die Kosten für notwendige Instandsetzungen, da der Aufhebungsvertrag nur für die Zukunft wirkt. Der Verpächter kann keine Erstattung nach § 347 Satz 2 BGB verlangen.

c) Begründung des Gerichts:

1. Kaufmännisches Bestätigungsschreiben:

   • Die Rechtswirkung (Vertragsschluss durch Schweigen) tritt ein, weil der Empfänger nach Treu und Glauben widersprechen muss, wenn er den Inhalt nicht akzeptiert. Ausnahmen gelten nur bei Bösgläubigkeit oder grob abweichendem Inhalt.

2. Schriftformklausel:

   • Formularmäßige Schriftformklauseln sind nicht per se unwirksam, aber ihre Wirksamkeit hängt von Klarheit und Anwendungsbereich ab.
   • Der Vorrang individueller Absprachen (z. B. mündliche Aufhebungsvereinbarung) geht vor formularmäßigen Klauseln (§ 305b BGB, früher § 4 AGBG).
   • Unklarheiten in AGB gehen zu Lasten des Verwenders (§ 305c BGB, früher § 5 AGBG).

3. Kautionsrückzahlung:

   • Die Vertragsklausel "Rückzahlung erst bei Feststellung, dass keine Forderungen mehr bestehen" ist erfüllt, wenn objektiv keine Forderungen (z. B. aus Nebenkostenabrechnung) mehr bestehen.
   • Der Verpächter kann keine Verrechnung mit unberechtigten Forderungen vornehmen.

4. Instandsetzung:

   • Die vertragliche Pflicht des Pächters zur Instandsetzung bleibt auch bei vorzeitiger Beendigung bestehen, da der Aufhebungsvertrag keine rückwirkende Wirkung hat.