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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Koblenz entscheidet, dass ein Makler ohne besondere Vollmacht nicht als Verhandlungsgehilfe des Verkäufers gilt. Falsche Äußerungen des Maklers über Grundstückseigenschaften müssen sich der Verkäufer daher nicht zurechnen lassen, insbesondere wegen des Warn- und Schutzzwecks der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB). Arglistiges Verschweigen setzt mindestens bedingten Vorsatz voraus.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Käufer macht gegen den Verkäufer eines Grundstücks Ansprüche wegen falscher Angaben des Maklers zu Eigenschaften des Grundstücks geltend. Er stützt sich darauf, dass der Makler als Verhandlungsgehilfe des Verkäufers gehandelt habe und dessen Äußerungen sich der Verkäufer nach §§ 278, 166 BGB zurechnen lassen müsste.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Koblenz verneint die Zurechnung der Makleräußerungen zum Verkäufer. Der Makler sei kein Verhandlungsgehilfe, sondern ein Dritter, es sei denn, er habe eine Abschlussvollmacht oder sei als Verhandlungsführer beauftragt. Selbst dann sei eine Zurechnung nur bei eigenverantwortlicher und selbstständiger Beteiligung am Vertragsschluss möglich. Im vorliegenden Fall genüge die bloße Durchführung einer Ortsbesichtigung nicht. Zudem stehe der Warn- und Schutzzweck der Beurkundung (§ 313 BGB) einer Zurechnung entgegen.
c) Begründung des Gerichts:
Rolle des Maklers:
- Ein Makler ist regelmäßig kein Verhandlungsgehilfe, sondern ein selbstständiger Dritter (in Anlehnung an RGZ 101, 97 und BGH, WM 86, 1032).
- Nur bei besonderer Beauftragung (z. B. als Verhandlungsführer mit Abschlussvollmacht) könnte eine Zurechnung in Betracht kommen.
Schutzzweck der Beurkundung:
- Bei formbedürftigen Grundstückskaufverträgen (§ 313 BGB) muss sich der Verkäufer nicht die Äußerungen des Maklers zurechnen lassen, da die notarielle Beurkundung gerade der Klarstellung und Warnung dient.
- Die Parteien haben bei der Beurkundung die Möglichkeit, Unklarheiten oder fehlende Zusicherungen anzusprechen (BGH, NJW-RR 86, 1019).
Arglistiges Verschweigen:
- Arglist setzt mindestens bedingten Vorsatz voraus (BGH, NJW 91, 2900).
- Wer einen Fehler für möglich hält oder fälschlich behauptet, Kenntnis von bestimmten Umständen zu haben, handelt arglistig (BGH, NJW 77, 1055; 81, 864).
Ergebnis: Der Verkäufer haftet nicht für falsche Maklerangaben, da diese ihm nicht zurechenbar sind. Der Käufer kann sich nicht auf eine Haftung des Verkäufers für das Verhalten des Maklers berufen.