Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Grundstückseigentümer, der mit einem Makler vereinbart hat, dass der Maklerlohn „auf jeden Fall zu Lasten des Käufers“ geht, den Maklerlohn gleichwohl selbst schuldet, wenn er das Grundstück ohne Mitwirkung des Maklers an einen selbst gewonnenen Interessenten verkauft – selbst wenn er dem Käufer keinen Maklerlohn auferlegt.

a) Wer will was von wem woraus?

• Kläger: Der Makler verlangt von dem Grundstückseigentümer (Beklagten) die Zahlung des vereinbarten Maklerlohns.
• Beklagter: Der Grundstückseigentümer berief sich darauf, dass der Maklerlohn nach der Vereinbarung „auf jeden Fall zu Lasten des Käufers“ gehen sollte. Da er das Grundstück ohne Makler an einen selbst gefunden Interessenten verkauft und diesem keinen Maklerlohn auferlegt habe, sei er nicht zur Zahlung verpflichtet.
• Rechtsgrundlage: Maklervertrag (Vermittlungsauftrag) und die Frage, ob die Vereinbarung zur Kostentragung durch den Käufer den Eigentümer von seiner Zahlungspflicht befreit.

b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH urteilte, dass der Grundstückseigentümer den Maklerlohn selbst schuldet, auch wenn er das Grundstück ohne Makler verkauft hat und der Käufer keinen Maklerlohn tragen musste. Die Vereinbarung, dass der Maklerlohn „zu Lasten des Käufers“ geht, entbindet den Eigentümer nicht von seiner Zahlungspflicht gegenüber dem Makler.

c) Wie hat das Gericht seine Entscheidung begründet?

• Die Vereinbarung, dass der Maklerlohn „auf jeden Fall zu Lasten des Käufers“ geht, bezieht sich nur auf die interne Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer im Fall einer erfolgreichen Maklertätigkeit.
• Sie ändert jedoch nichts daran, dass der Maklervertrag zwischen Eigentümer und Makler besteht. Der Makler hat seinen Anspruch auf Provision gegenüber dem Eigentümer, sobald der Verkaufsvertrag aufgrund seiner Tätigkeit oder unter Ausnutzung seiner Vermittlungsbemühungen zustande kommt.
• Selbst wenn der Eigentümer den Käufer ohne Makler findet, kann der Maklerlohn fällig werden, wenn der Verkauf ursächlich auf die vorherige Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist (z. B. weil der Makler den Markt aufbereitet oder Interessenten genannt hat).
• Die Vereinbarung zur Kostentragung durch den Käufer ist kein Freistellungsversprechen des Maklers gegenüber dem Eigentümer, sondern nur eine Regelung, wer im Innenverhältnis die Kosten trägt. Die Zahlungspflicht des Eigentümers gegenüber dem Makler bleibt davon unberührt.

Zusammenfassung in einem Satz: Der BGH bestätigte, dass ein Grundstückseigentümer den Maklerlohn selbst schuldet, auch wenn er das Grundstück ohne Makler verkauft und der Käufer die Kosten nicht tragen muss, weil die Vereinbarung zur Kostentragung durch den Käufer die Zahlungspflicht gegenüber dem Makler nicht aufhebt.