Fazit/Kurzzusammenfassung:
Der BGH entscheidet, dass ein Makler auch dann einen Provisionsanspruch haben kann, wenn er wirtschaftlich mit dem Vertragsgegner seines Kunden verflochten ist (hier: Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage), sofern ein selbständiges Provisionsversprechen (auch als Vertrag zugunsten Dritter) vorliegt. Dies setzt voraus, dass der Kunde die tatsächlichen Umstände der Verflechtung kennt – Rechtskenntnis ist nicht erforderlich. Im konkreten Fall bejaht der BGH ein solches Versprechen aufgrund der klaren Vertragsklausel, die die Verflechtung offenlegt und die Provision unabhängig von § 652 BGB regelt.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler (zugleich Verwalter der Wohnungseigentumsanlage) verlangt Provision vom Käufer einer Wohnung.
- Der Anspruch soll sich aus einem selbständigen Provisionsversprechen im Kaufvertrag (als Vertrag zugunsten Dritter, § 328 BGB) ergeben, da der Makler aufgrund seiner Verflechtung mit dem Verkäufer (als Verwalter) keine unabhängige Maklerleistung nach § 652 BGB erbringen kann.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Der BGH bestätigt, dass der Makler trotz Interessenkonflikts (Verwalterrolle) einen Provisionsanspruch hat, wenn ein selbständiges Provisionsversprechen vorliegt.
- Die im Kaufvertrag enthaltene Klausel wird als solche ausgelegt, da sie die Verflechtung offenlegt und die Provision unabhängig von § 652 BGB regelt.
- Der Käufer muss die tatsächlichen Umstände der Verflechtung kennen (hier: Makler ist Verwalter), aber keine rechtliche Bewertung vornehmen.
c) Begründung des Gerichts:
- Interessenkonflikt des Maklers:
- Als Verwalter der Anlage hat der Makler auch die Interessen der Wohnungseigentümer zu wahren, die denen des Käufers entgegenstehen können. Dies gefährdet seine Unabhängigkeit und schließt einen Anspruch nach § 652 BGB aus (st. Rspr.).
- Vertragsfreiheit:
- Die Parteien können gleichwohl ein selbständiges Provisionsversprechen vereinbaren, das von § 652 BGB losgelöst ist – auch als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB).
- Auslegung der Klausel:
- Entscheidend ist, ob der Kunde die tatsächlichen Umstände der Verflechtung kennt (hier: durch klare Aufklärung im Vertragstext).
- Die Klausel im Kaufvertrag stellt ein solches Versprechen dar, da sie die Provision als "verdient und fällig" mit Vertragsbeurkundung erklärt und dem Makler einen unmittelbaren Anspruch gegen den Käufer einräumt.
- Keine Rechtskenntnis erforderlich:
- Der Käufer muss nicht wissen, dass der Makler keine echte Leistung nach § 652 BGB erbringen kann. Es reicht, dass er die Verflechtung kennt und sich bewusst für die Provisionszahlung entscheidet.
Relevante Normen:
- § 652 BGB (Maklerlohn), § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter), § 12 WEG (Zustimmung des Verwalters).