Vorinstanz LG Karlsruhe, 07.10.2008 - 10 O 635/07 -
zu der Entscheidung vgl. Podewils, jurisPR-BKR 2/2011 Anm. 6
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Karlsruhe entscheidet, dass eine finanzierende Bank oder Bausparkasse einem Immobilienanleger haften muss, wenn sie dessen Beitritt zu einem Mietpool verlangt, obwohl sie wissen oder erkennen musste, dass die versprochenen Ausschüttungen nicht nachhaltig sind. Die Bank haftet wegen Verletzung ihrer Aufklärungspflicht, wenn sie die falsche Kalkulation der Vertriebsbeauftragten hätte erkennen müssen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Immobilienanleger verlangt von einer finanzierenden Bank oder Bausparkasse Schadensersatz. Der Anspruch stützt sich darauf, dass die Bank den Anleger zum Beitritt zu einem Mietpool bewegt hat, obwohl sie wusste oder hätte erkennen müssen, dass die versprochenen Mietpoolausschüttungen nicht auf nachhaltigen Einnahmen basierten. Der Vorwurf lautet auf Verletzung der Aufklärungspflicht aufgrund eines Wissensvorsprungs der Bank.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Karlsruhe bejaht die Haftung der Bank. Es stellt fest, dass eine Aufklärungspflichtverletzung bereits dann vorliegt, wenn die Bank aufgrund einfacher Überlegungen hätte erkennen müssen, dass die Kalkulation der Vertriebsbeauftragten vorsätzlich falsch war. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Rohmiete des Objekts nicht ausreicht, um die versprochenen Ausschüttungen zu decken – selbst unter Berücksichtigung von Zahlungen des Anlegers auf nicht umlagefähige Kosten, Betriebskosten und Risiken.
c) Wie hat das Gericht seine Entscheidung begründet? Das Gericht argumentiert, dass die Bank bei institutionalisiertem Zusammenwirken mit der Verkäuferseite eine Vermutung des Wissensvorsprungs gegen sich hat. Diese Vermutung kann die Bank nur widerlegen, wenn sie nachweist, dass sie keine Kenntnis von der falschen Kalkulation hatte und diese auch nicht hätte erkennen müssen. Da die Bank im vorliegenden Fall die Unhaltbarkeit der Ausschüttungsversprechen hätte erkennen müssen, hat sie ihre Aufklärungspflicht verletzt und haftet dem Anleger.