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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler nicht durch bloße Bezugnahme auf seine AGB einen Provisionsanspruch auch für den Fall vereinbaren kann, dass der Auftraggeber das Geschäft ablehnt oder den Alleinauftrag vorzeitig kündigt. Eine solche Klausel ist unwirksam, da sie gegen das gesetzliche Leitbild des Maklervertrags (§ 652 BGB) und Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Wer: Ein Immobilienmakler
- will was: Provisionszahlung auch dann, wenn der Auftraggeber das Geschäft nicht abschließt oder den Alleinauftrag vorzeitig kündigt.
- von wem: Von seinem Auftraggeber (z. B. Verkäufer einer Immobilie).
- woraus: Aus einer Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die den Provisionsanspruch unabhängig vom Zustandekommen des Geschäfts regelt.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH hält die Klausel für unwirksam. Der Makler kann sich nicht durch bloße Bezugnahme auf seine AGB einen Provisionsanspruch sichern, wenn:
- der Auftraggeber das Geschäft mit dem zugeführten Interessenten ablehnt oder
- der Auftraggeber den Fest- oder Alleinauftrag während der Laufzeit kündigt.
c) Begründung des Gerichts:
Gesetzliches Leitbild (§ 652 BGB):
- Der Provisionsanspruch des Maklers setzt voraus, dass das Geschäft zustande kommt und dies durch seine Tätigkeit verursacht wurde.
- Eine Abweichung von diesem Grundsatz ist zwar möglich, aber nur unter strengen Anforderungen.
Entschließungsfreiheit des Auftraggebers:
- Der Auftraggeber muss frei entscheiden können, ob er das Geschäft abschließt oder nicht – selbst bei Alleinauftrag oder festem Auftrag.
- Er darf eigene Interessen (z. B. bessere Angebote) über die Provisionsinteressen des Maklers stellen, ohne gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu verstoßen.
Unzulässigkeit der Klausel:
- Eine Klausel, die den Provisionsanspruch erfolgsunabhängig gestaltet (z. B. bei Ablehnung des Geschäfts oder Kündigung des Auftrags), ist überraschend und mit dem Wesen des Maklervertrags unvereinbar.
- AGB müssen die Interessen beider Seiten angemessen berücksichtigen. Eine einseitige Begünstigung des Maklers ist unzulässig.
- Der Auftraggeber kann sich nur solchen Klauseln unterwerfen, mit denen er billigerweise rechnen konnte (§§ 133, 157 BGB).
Alleinauftrag und Kündigung:
- Ein Alleinauftrag bindet den Auftraggeber zwar daran, keine anderen Makler zu beauftragen, verpflichtet ihn aber nicht, das Objekt zu verkaufen.
- Eine vorzeitige Kündigung des Alleinauftrags ist zwar unwirksam, wenn eine feste Laufzeit vereinbart war, begrenzt aber nicht die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers hinsichtlich des Geschäftsabschlusses.
Rechtsfolgen:
- Die streitige Klausel in den AGB des Maklers ist unwirksam.
- Der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn das Geschäft nicht zustande kommt – selbst bei Alleinauftrag oder festem Auftrag.