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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Hamburg entscheidet, dass eine formularmäßige Klausel in einem Maklervertrag, die einen pauschalen, erfolgsunabhängigen Aufwendungsersatz in Höhe von 25 % der Maklerprovision für den Fall des Rücktritts vom Auftrag vorsieht, formbedürftig (§ 313 BGB) und unwirksam (§ 9 AGBG) ist, weil sie den Auftraggeber unangemessen benachteiligt und gegen die Leitbildfunktion des Maklerrechts verstößt.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Grundstücksmakler verlangt von seinem Auftraggeber (Käufer) aufgrund einer formularmäßigen Vertragsklausel im Maklervertrag eine pauschale Aufwandsentschädigung in Höhe von 25 % der Maklerprovision für den Fall, dass der Käufer vom Maklerauftrag zurücktritt. Die Klausel ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers enthalten.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Hamburg erklärt die Klausel für unwirksam, und zwar aus zwei Gründen:
- Formverstoß (§ 313 BGB): Die Abrede unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht, da sie einen unangemessenen Druck auf den Auftraggeber ausübt, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen, und damit den Schutzzweck des § 313 BGB (Warnung vor übereilten Grundstücksgeschäften) unterläuft.
- AGB-rechtlicher Verstoß (§ 9 AGBG): Die Klausel benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und widerspricht der Ordnungs- und Leitbildfunktion des Maklerrechts, da das dispositive Recht (§ 652 BGB) dem Makler keinen erfolgsunabhängigen Aufwendungsersatz gewährt.
c) Begründung des Gerichts:
- Druckwirkung: Die pauschale Zahlungspflicht von 25 % der Courtage bei Rücktritt übt einen unzumutbaren psychologischen Druck auf den Auftraggeber aus, den Kaufvertrag abzuschließen, um die hohe Zahlung zu vermeiden. Dies untergräbt die freie Willensentschließung und den Schutz vor übereilten Grundstücksgeschäften (§ 313 BGB).
- Verstoß gegen Maklerrecht: Das gesetzliche Leitbild des Maklervertrags (§ 652 BGB) sieht keine erfolgsunabhängige Vergütung vor. Eine solche Abrede ist nur als Individualvereinbarung zulässig, nicht jedoch in AGB. Eine Pauschale in Höhe von 25 % der Provision ist unangemessen hoch und daher unwirksam (§ 9 AGBG).
- Rechtsprechungsbezüge: Das Gericht stützt sich auf die ständige Rechtsprechung des BGH (NJW 1971, 557; 1980, 1622) und eigene frühere Entscheidungen (OLG Hamburg, MDR 1974, 580), die ähnliche Klauseln für unwirksam erklärt haben.
Hinweis: § 9 AGBG entspricht heute § 307 BGB (nach der Schuldrechtsreform 2002). § 313 BGB wurde durch § 311b Abs. 1 BGB abgelöst.