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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler, der eine Provision aus dem Übererlös eines Kaufpreises erhält, seinen Auftraggeber über den tatsächlichen Kaufpreis informieren muss. Unterlässt er dies und gefährdet durch Verheimlichung von Sonderabmachungen den Vertrag, setzt den Auftraggeber dem Verdacht der Steuerhinterziehung aus oder täuscht den Notar, verwirkt er seinen Provisionsanspruch.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Auftraggeber (Verkäufer) eine Provision, die sich aus dem über einen festgelegten Kaufpreis hinaus erzielten Übererlös speist. Der Anspruch basiert auf einer entsprechenden Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH entscheidet, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt, wenn er:
- den Auftraggeber nicht über die tatsächlich erzielte Kaufpreishöhe unterrichtet,
- durch Verheimlichung von Sonderabmachungen (z. B. mit dem Käufer) den Bestand des Hauptvertrages gefährdet,
- den gutgläubigen Auftraggeber dem Verdacht der Steuerhinterziehung aussetzt oder
- den beurkundenden Notar über die wahren Willenserklärungen der Parteien täuscht.
c) Begründung des Gerichts: Das Gericht stützt seine Entscheidung auf die Treuepflicht des Maklers gegenüber seinem Auftraggeber. Der Makler handelt arglistig, wenn er durch sein Verhalten:
- die Vertragssicherheit untergräbt,
- den Auftraggeber rechtlichen Risiken (z. B. steuerrechtlicher Natur) aussetzt oder
- Dritte (hier: den Notar) über die wahren Umstände des Geschäfts im Unklaren lässt. Solches Verhalten ist mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unvereinbar und führt daher zum Verlust des Provisionsanspruchs.