Vorinstanzen OLG Frankfurt/Main, 09.11.1982 - 5 U 79/80 -; LG Frankfurt/Main, 10.04.1980 - 3/6 O 20/79 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Immobilienmakler die Höhe seiner Vergütung nicht einseitig bestimmen kann, wenn diese im Vertrag nicht festgelegt ist und keine feste Übung oder Taxe existiert. Stattdessen ist die Vergütung durch ergänzende Vertragsauslegung oder Angemessenheitskriterien innerhalb der üblichen Spanne (z. B. 3–5 %) zu ermitteln.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Immobilienmakler verlangt von seinem Auftraggeber (Kunden) die Zahlung einer Provision für seine Vermittlungstätigkeit. Die Höhe der Vergütung war im Maklervertrag nicht vereinbart, und es gab weder eine gesetzliche Taxe noch eine feste Übung für die konkrete Bemessung – nur eine übliche Spanne (z. B. 3–5 %).
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH verneint ein einseitiges Bestimmungsrecht des Maklers nach § 316 BGB (Bestimmung der Leistung durch eine Partei). Stattdessen ist die Vergütung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung oder durch Abstellen auf die Angemessenheit innerhalb der üblichen Spanne zu bestimmen. Der Richter kann dabei einen mittleren Prozentsatz zugrunde legen und besondere Umstände (z. B. Objektwert, Maklerleistungen) durch Zu- oder Abschläge berücksichtigen.
c) Begründung des Gerichts:
- § 316 BGB greift nicht, weil ein einseitiges Bestimmungsrecht des Maklers der Interessenlage nicht entspricht: Der Kunde müsste sonst selbst hohe, aber noch "billige" Provisionen akzeptieren, was unzumutbar ist.
- § 653 Abs. 2 BGB (übliche Vergütung) hilft nur begrenzt, da oft keine exakte feste Übung, sondern nur Spannen existieren.
- Ergänzende Vertragsauslegung ist vorrangig: Das Gericht legt die angemessene Vergütung innerhalb der üblichen Spanne fest, orientiert am Einzelfall (z. B. Durchschnittswert + Anpassungen).
- Die Auslegungsregel des § 316 BGB gilt nur subsidiär, wenn der Vertrag keine andere Lösung nahelegt – hier aber widerspricht der mutmaßliche Parteiwille einem Makler-Bestimmungsrecht.
Kernaussage: Bei fehlender Vereinbarung der Maklerprovision ist diese nicht einseitig durch den Makler festsetzbar, sondern durch das Gericht nach Angemessenheit und üblichen Spannen zu bestimmen.