Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass eine Wohnungsbauträgergesellschaft als Verwenderin von AGB gilt, wenn sie ein Vertragswerk durch einen Wirtschaftsprüfer erstellen lässt, der später als Treuhänder der Bauherren auftritt. Zudem ist eine Klausel in AGB unwirksam, die ein erfolgsunabhängiges Entgelt für die Finanzierungsvermittlung vorsieht, da dies gegen das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages (§§ 652 ff. BGB) verstößt.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Beteiligte:

• Wohnungsbauträgergesellschaft (Verwenderin der AGB) lässt durch einen Wirtschaftsprüfer ein Vertragswerk für ein Bauherrenmodell erstellen.

• Der Wirtschaftsprüfer handelt zunächst im Auftrag des Bauträgers und wird später als Treuhänder der Bauherren tätig, die Verträge im Namen der Bauherren mit der Gesellschaft abschließen.

• Streitig ist eine AGB-Klausel in einem Finanzierungsvermittlungsvertrag, die ein erfolgsunabhängiges Entgelt (1,7 % des Gesamtaufwands) für die Vermittlung einer Finanzierung vorsieht – selbst wenn der Bauherr die Finanzierung nicht in Anspruch nimmt.

• Rechtliche Grundlage:

• AGB-Gesetz (AGBG, heute §§ 305 ff. BGB) – insbesondere § 1 Abs. 1 Satz 1 (Verwenderbegriff) und § 9 Abs. 2 Nr. 1 (Inhaltskontrolle).

• Maklerrecht (§§ 652 ff. BGB) – gesetzliches Leitbild: Provision nur bei Erfolg.

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Verwender der AGB:

   • Die Bauträgergesellschaft ist Verwenderin der AGB, auch wenn der Wirtschaftsprüfer später als Treuhänder der Bauherren auftritt. Entscheidend ist, dass die Klauseln im Auftrag des Bauträgers erstellt und unverändert in die Verträge übernommen wurden.
   • Ein gemeinsames Ausarbeiten von Formularen durch Treuhänder und Bauträger schließt die Verwenderstellung des Bauträgers nicht aus, wenn der Wirtschaftsprüfer zunächst nur für den Bauträger tätig war.

2. Unwirksamkeit der AGB-Klausel:

   • Die formularmäßige Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Entgelts für die Finanzierungsvermittlung ist unwirksam (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG).
   • Selbst wenn der Makler eine Tätigkeitspflicht oder Erfolgsgarantie übernimmt, bleibt der Vertrag ein Maklervertrag, der am gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB zu messen ist.
   • Eine erfolgsunabhängige Vergütung widerspricht dem Grundprinzip des Maklerrechts, wonach die Provision nur bei Erfolg geschuldet wird.

c) Begründung des Gerichts:

1. Verwenderstellung des Bauträgers:

   • Der Bauträger hat die Klauseln einseitig vorformuliert und durch den Wirtschaftsprüfer als seinen Berater erstellen lassen.
   • Dass der Wirtschaftsprüfer später als Treuhänder der Bauherren auftrat, ändert nichts daran, dass die Klauseln im Auftrag des Bauträgers entstanden und den Bauherren ohne Verhandlungsmöglichkeit vorgegeben wurden.

2. Maklervertrag und AGB-Kontrolle:

   • Ein Finanzierungsvermittlungsvertrag ist ein Maklervertrag (§ 652 BGB), auch wenn der Makler Tätigkeitspflichten oder Erfolgsgarantien übernimmt.
   • Das gesetzliche Leitbild sieht vor, dass die Maklerprovision nur bei Erfolg (Nachweis/Vermittlung und Abschluss des Geschäfts) fällig wird.
   • Eine erfolgsunabhängige Vergütung in AGB benachteiligt den Bauherren unangemessen, da sie seine Entschließungsfreiheit (z. B. Wahl einer günstigeren Finanzierung) einschränkt.
   • Die Höhe der Vergütung (hier 1,7 %) ist nicht geringfügig und rechtfertigt keine Ausnahme.

Rechtliche Folgen:

• Die Bauträgergesellschaft kann sich nicht auf die AGB-Klausel berufen.
• Bauherren müssen das Entgelt nur zahlen, wenn die Finanzierung tatsächlich vermittelt und in Anspruch genommen wird.