Vorinstanzen OLG Hamm, 06.05.1991 - 18 U 123/90 -; LG Hamm, 02.03.1990 - 19 O 501/89 -
zu der Entscheidung Schwarz, NJW 93, 306
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH hat entschieden, dass eine AGB-Klausel eines Maklers, die eine Provision auch für den Erwerb eines Objekts in der Zwangsversteigerung vorsieht, unwirksam ist, da sie gegen § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) verstößt. Die Gleichstellung von Zwangsversteigerung und Kauf widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB und benachteiligt den Kunden unangemessen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Kunden die Zahlung einer Maklergebühr (Provision) in Höhe von 3,42 % des Kaufpreises auch für den Fall, dass der Kunde das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt. Dies stützt er auf eine Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die Teil des unterzeichneten Maklervertrags wurde.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Klausel für unwirksam erklärt. Eine Provisionspflicht für den Erwerb in der Zwangsversteigerung kann nicht wirksam in AGB vereinbart werden. Die Klausel hält der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) nicht stand.
c) Begründung des Gerichts:
Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild (§ 652 BGB):
- Nach § 652 BGB entsteht eine Provisionspflicht nur, wenn der Makler die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweist und der Vertrag infolge des Nachweises zustande kommt.
- Die Maklerleistung besteht darin, den Kunden in die Lage zu versetzen, mit der anderen Partei zu verhandeln und eine Einigung zu erzielen.
- Die bloße Bekanntgabe eines Objekts (z. B. die Information über eine Zwangsversteigerung) reicht dafür nicht aus.
Unterschiede zwischen Kauf und Zwangsversteigerung:
- Beim Kauf kann der Kunde durch Verhandlungen Vertragsbedingungen (Preis, Gewährleistung etc.) gestalten.
- Bei der Zwangsversteigerung hat der Kunde keine Gestaltungsmöglichkeiten: Der Preis wird durch Bietwettbewerb bestimmt, und Gewährleistungsansprüche sind gesetzlich ausgeschlossen (§ 56 Satz 3 ZVG).
- Die beiden Erwerbsarten sind für den Kunden nicht gleichwertig, sodass eine pauschale Gleichstellung in AGB unangemessen ist.
Unangemessene Benachteiligung (§ 9 AGBG):
- Die Klausel berücksichtigt die schutzwürdigen Interessen des Kunden nicht ausreichend.
- Eine Provisionspflicht für die Zwangsversteigerung würde den Kunden ohne Gegenleistung belasten, da der Makler hier keine Verhandlungsmöglichkeit schafft.
- Der Makler kann sein Provisionsinteresse jedoch durch eine individuelle Vereinbarung mit dem Kunden wahren.
Rechtsfolgen: Die unwirksame Klausel kann nicht Grundlage für eine Provisionsforderung sein. Der Makler müsste eine einzelvertragliche Regelung treffen, um für den Fall der Zwangsversteigerung eine Provision zu vereinbaren.