zur Maklerprovision trotz Nichtabschlusses des Grundstückskaufvertrages vgl. Götz, JuS 71, 338 zu BGH, NJW 70, 1915; Bachl, DB 71, 997
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH hat entschieden, dass ein Makler keine Provision für den späteren Kauf eines Grundstücks verlangen kann, nur weil seine AGB eine solche "Differenzprovision" vorsehen. Die entsprechende AGB-Klausel ist unwirksam, da sie gegen das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages (§§ 652, 653 BGB) verstößt und die Interessen des Auftraggebers unangemessen benachteiligt.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Wer: Ein Makler
- will: Zahlung einer Käuferprovision ("Differenzprovision") für den späteren Ankauf eines Grundstücks durch den ursprünglichen Mieter
- von wem: Vom ehemaligen Auftraggeber (Mieter, der später das Grundstück kauft)
- woraus: Aus einer Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die eine solche Provision für Folgegeschäfte (hier: Kauf innerhalb von 5 Jahren nach Mietvertragsabschluss) vorsieht.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH hat die AGB-Klausel für unwirksam erklärt. Der Makler kann daher keine Provision für den späteren Kauf verlangen, selbst wenn der Kauf mitursächlich auf die frühere Mietvertragsvermittlung zurückzuführen ist. Ein Auskunftsanspruch des Maklers zur Vorbereitung eines solchen Provisionsanspruchs besteht ebenfalls nicht.
c) Begründung des Gerichts:
Gesetzliches Leitbild des Maklervertrages (§§ 652, 653 BGB):
- Der Maklerlohn setzt voraus, dass der Makler für den Abschluss eines bestimmten Vertrages (hier: Mietvertrag) tätig wurde und dieser Vertrag durch seine Tätigkeit zustande kam.
- Eine Provision für Folgegeschäfte (wie den späteren Kauf) ist im Gesetz nicht vorgesehen und widerspricht dem Leitbild, wenn sie ohne neue Tätigkeit des Maklers oder ohne Rücksicht auf die Umstände des Folgegeschäfts gilt.
Richterliche Inhaltskontrolle von AGB (§ 242 BGB):
- AGB unterliegen einer Kontrolle auf Angemessenheit und Billigkeit.
- Klauseln, die einseitig die Interessen des Maklers auf Kosten des Kunden durchsetzen (z. B. durch überraschende oder grobe Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild), sind unwirksam.
- Die streitige Klausel war überraschend (da sie für den Kunden nicht erkennbar war) und unangemessen, weil:
- Sie eine Provision ohne neue Maklertätigkeit vorsah.
- Sie den Provisionsanspruch für 5 Jahre offenhielt, ohne die Umstände des Kaufs zu berücksichtigen.
- Sie den Kunden ungleich stärker belastete als das Ursprungsgeschäft (Mietvertrag).
Kein Ersatz für fehlende Vereinbarung:
- Allein die Mitursächlichkeit der früheren Maklertätigkeit für den Kauf reicht nicht aus, um eine Provisionspflicht zu begründen.
- Eine solche Pflicht müsste individuell vereinbart werden – eine AGB-Klausel genügt nicht.
Rechtliche Einordnung: Die Entscheidung betont die Grenzen der Vertragsfreiheit bei AGB und den Schutz des Kunden vor einseitigen, unangemessenen Klauseln. Sie ist ein klassisches Beispiel für die richterliche Inhaltskontrolle nach § 242 BGB.