Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH hat entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel, die einem Baubetreuer eine Vergütung für Vermietungsbemühungen und Mietgarantie auch dann zusichert, wenn der Bauherr diese Leistungen nicht in Anspruch nimmt, unwirksam ist, da sie den Bauherrn unangemessen benachteiligt.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus? Ein Baubetreuer (Unternehmer, U) verlangt von einem Bauherrn eine vereinbarte Vergütung für die Vermietung eines Bauobjekts und die Übernahme einer Mietgarantie – auch dann, wenn der Bauherr diese Leistungen nicht nutzt. Die Forderung stützt sich auf eine Formularvertragsklausel.

b) Was hat das Gericht entschieden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Klausel für unwirksam erklärt, da sie den Bauherrn entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 9 AGBG, heute § 307 BGB).

c) Begründung des Gerichts:

1. Gesetzliches Leitbild des Maklervertrages: Ein Makler (hier: Baubetreuer) hat nur dann Anspruch auf Vergütung, wenn seine Tätigkeit ursächlich für das Zustandekommen des Geschäfts war (BGHZ 60, 377, 381 f.). Eine pauschale Zahlungspflicht ohne Leistungserbringung widerspricht diesem Grundsatz.

2. Verstoß gegen AGB-Recht: Der Ausschluss des Rückforderungsrechts für bereits gezahlte Provisionen in Formularverträgen ist nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (heute § 309 Nr. 5 BGB) unzulässig, da er den Auftraggeber einseitig belastet (OLG München, DB 82, 1003).

3. Unangemessene Benachteiligung: Eine Vergütungsklausel, die dem Baubetreuer das volle Entgelt auch ohne oder bei nur minimaler Tätigkeit zusichert, verstößt gegen Treu und Glauben (BGHZ 54, 106, 111). Der Bauherr würde sonst für eine nicht erbrachte Leistung zahlen müssen.

Rechtsgrundlagen:

• § 9 AGBG (heute § 307 BGB: Inhaltskontrolle von AGB)
• § 652 BGB (Maklervertrag: Vergütung nur bei Erfolg)
• Präjudizien: BGHZ 60, 377; BGHZ 54, 106.