Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Brandenburg entschied, dass ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung nicht sittenwidrig (§ 138 Abs. 1 BGB) ist, wenn der Kaufpreis (104.200 €) zwar über dem Verkehrswert (65.000 €) liegt, aber durch nachgewiesene Herstellungs- und Bodenwerte gerechtfertigt ist. Allerdings muss der Verkäufer Schadensersatz leisten, wenn der Käufer durch fehlerhafte Beratung eines vom Verkäufer eingesetzten Anlageberaters zum Kauf motiviert wurde. Der Berater hatte u.a. unzutreffende Finanzierungsaussagen und zu optimistische Mieteinnahmenprognosen getätigt, was den Käufer schädigte. Der Verkäufer haftet für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) und muss den Käufer so stellen, als hätte dieser den Vertrag nicht geschlossen (Ersatz von Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierungskosten etc.).

Detaillierte Zusammenfassung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Klägerin (Käuferin): Fordert Schadensersatz vom Verkäufer, da sie durch fehlerhafte Beratung eines Anlageberaters zum Kauf einer Eigentumswohnung motiviert wurde.
• Beklagte (Verkäuferin): Wehrt sich gegen die Schadensersatzforderung und behauptet, der Kaufvertrag sei wirksam und nicht sittenwidrig.
• Rechtsgrundlagen:
• Anspruch der Klägerin: Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 249 ff. BGB wegen Verletzung von Beratungspflichten (vorvertragliche Pflichtverletzung).
• Einwand der Beklagten: Keine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags nach § 138 Abs. 1 BGB.

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Keine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags:

   • Der Kaufpreis (104.200 €) übersteigt zwar den Verkehrswert (65.000 €), aber das Missverhältnis ist nicht „besonders grob“ (keine Verdopplung).
   • Die Differenz wird durch nachgewiesene Herstellungs- (82.000 €) und Bodenwerte (10.420 €) gerechtfertigt.
   • Nebenkosten (z.B. Darlehensgebühren) zählen nicht zur Gegenleistung.

2. Schadensersatzpflicht des Verkäufers:

   • Der Verkäufer haftet für die fehlerhafte Beratung des Anlageberaters, da dieser als Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Verkäufers handelte.
   • Der Berater hatte:
   • Unzutreffend behauptet, die Finanzierung sei ohne Eigenkapital möglich.
   • Zu optimistische Mieteinnahmenprognosen gestellt (keine Berücksichtigung von Leerstandsrisiken).
   • Den Notartermin bestimmt, ohne die Finanzierungszusage abschließend zu prüfen.
   • Die Klägerin wurde dadurch zum schädigenden Vertragsschluss motiviert.

3. Umfang des Schadensersatzes:

   • Der Verkäufer muss die Klägerin so stellen, als hätte sie den Vertrag nicht geschlossen (§§ 249 ff. BGB).
   • Erstattungspflichtig sind:
   • Gezahlter Kaufpreis,
   • Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Gerichtsgebühren),
   • Finanzierungskosten (Kreditraten, Lebensversicherungsprämien),
   • Freistellung von Restschulden nach Versteigerung der Immobilie.

4. Keine Haftung des Versicherungsmaklers (VM):

   • Der VM haftet nicht, da er ledigliche Botendienste leistete (z.B. Weitergabe der Finanzierungszusage) und keine eigene Beratung durchführte.

c) Begründung des Gerichts:

1. Sittenwidrigkeit (§ 138 Abs. 1 BGB):

   • Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung allein reicht nicht aus.
   • Es muss zusätzlich eine verwerfliche Gesinnung (z.B. bewusste Ausnutzung einer Zwangslage) hinzutreten.
   • Hier fehlt es an einem „besonders groben“ Missverhältnis (keine Verdopplung des Verkehrswerts).

2. Beratungspflichtverletzung:

   • Ein Beratungsvertrag entsteht, wenn der Verkäufer/Vermittler durch ausdrückliche Ratschläge (z.B. Berechnungsbeispiele) den Kaufanreiz schafft.
   • Der Berater muss vollständig und richtig über alle risikorelevanten Umstände aufklären, insbesondere bei:
   • Vollfinanzierten Immobilien zur Altersvorsorge,
   • Absehbaren Mietausfallrisiken,
   • Un gesicherten Finanzierungsaussagen.
   • Ein Haftungsausschluss (z.B. „unverbindliches Rechenbeispiel“) entbindet nicht von der Pflicht zur sorgfältigen Aufklärung.

3. Zurechnung des Beraterfehlers (§ 278 BGB):

   • Der Verkäufer muss sich das Handeln des Anlageberaters zurechnen lassen, da dieser:
   • Mit seinem Wissen und Wollen Aufgaben des Verkäufers übernahm (z.B. Kaufpreisnennung, Notartermin),
   • Die Vertragsverhandlungen maßgeblich führte,
   • Als Hilfsperson im Pflichtenkreis des Verkäufers agierte.

4. Kausalität und Schadensumfang:

   • Jeder Beratungsfehler wird vermutet kausal für den Kaufentschluss.
   • Der Verkäufer muss beweisen, dass der Käufer den Vertrag auch bei korrekter Aufklärung geschlossen hätte.
   • Der Schadensersatz umfasst alle Nachteile, die durch den Vertrag entstanden sind.

Zusammenfassend: Der Kaufvertrag ist wirksam, aber der Verkäufer muss Schadensersatz leisten, weil sein Berater die Klägerin durch fehlerhafte Informationen zum Kauf veranlasst hat. Der Verkäufer haftet für die Handlungen seines Erfüllungsgehilfen und muss alle finanziellen Nachteile der Klägerin ausgleichen.