Vorinstanzen LG Hamburg, 31.07.2002 - 8 U 117/01 -; LG Hamburg, 07.06.2001 - 328 O 464/97 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH hat entschieden, dass ein Immobilienverkäufer den Käufer nicht automatisch über eine vom ihm gezahlte Innenprovision an einen Makler aufklären muss. Zudem können auch Untervermittler stillschweigend bevollmächtigt sein, einen Beratungsvertrag zwischen Verkäufer und Käufer zu schließen, wenn der Verkäufer mit deren Einsatz rechnen musste.
a) Wer will was von wem woraus? Ein Immobilienkäufer könnte vom Verkäufer Schadensersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen, weil dieser eine an einen Makler gezahlte Innenprovision (Provision, die der Verkäufer selbst trägt) nicht offengelegt hat. Der Käufer argumentiert möglicherweise, dass diese Nichtaufklärung eine Pflichtverletzung darstellt.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden:
- Der Verkäufer ist nicht generell verpflichtet, den Käufer über eine Innenprovision an einen von ihm beauftragten Makler zu informieren.
- Falls der Verkäufer damit rechnen musste, dass das von ihm beauftragte Vermittlungsunternehmen Untervermittler (weitere Makler) einsetzt, können auch diese stillschweigend bevollmächtigt sein, im Namen des Verkäufers einen Beratungsvertrag mit dem Käufer zu schließen.
c) Begründung des Gerichts:
- Keine Aufklärungspflicht über Innenprovision: Die Zahlung einer Innenprovision ist eine interne Angelegenheit zwischen Verkäufer und Makler und berührt nicht zwingend die Interessen des Käufers. Eine Aufklärungspflicht besteht nur, wenn besondere Umstände (z. B. eine Täuschung oder ein Interessenkonflikt) vorliegen.
- Stillschweigende Bevollmächtigung von Untervermittlern: Der BGH führt seine frühere Rechtsprechung fort (BGHZ 140, 111) und bestätigt, dass Untervermittler unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. wenn der Verkäufer mit ihrem Einsatz rechnen musste) als bevollmächtigt gelten können, auch ohne ausdrückliche Vollmacht. Dies gilt insbesondere, wenn sie im Rahmen der Beratung ein „persönliches Berechnungsbeispiel“ erstellen, was auf eine vertragliche Bindung hindeutet.