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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das Reichgericht (RG) entscheidet, dass ein Makler, dessen Provisionsanspruch vertraglich von der Ausführung des Geschäfts abhängig gemacht wurde, keine Provision verlangen kann, wenn die Nichtausführung auf das Verhalten des Geschäftsherrn zurückzuführen ist – es sei denn, dieser vereitelt die Ausführung treuwidrig (§ 162 BGB). Die für Handelsvertreter geltende Regelung des § 88 Abs. 2 HGB (Provision auch bei Nichtausführung ohne wichtigen Grund) findet auf Maklerverträge keine Anwendung, da das Rechtsverhältnis zwischen Makler und Geschäftsherrn nicht mit dem zwischen Unternehmer und Handelsvertreter vergleichbar ist.
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Geschäftsherrn die Zahlung einer Provision (Courtage) aus einem Maklervertrag, obwohl das vermittelte Geschäft nicht ausgeführt wurde. Der Makler stützt seinen Anspruch darauf, dass die Nichtausführung auf ein Verhalten des Geschäftsherrn zurückzuführen ist, ohne dass wichtige Gründe in der Person des Geschäftsgegners vorlagen.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das RG hat entschieden, dass der Makler keinen Provisionsanspruch hat, wenn:
- Die Parteien vertraglich vereinbart haben, dass die Provision erst nach Ausführung des Geschäfts fällig wird.
- Das Geschäft nicht ausgeführt wurde – selbst wenn dies auf ein (schuldhaftes) Verhalten des Geschäftsherrn zurückzuführen ist.
Ausnahme: Der Provisionsanspruch entsteht, wenn der Geschäftsherr die Ausführung treuwidrig vereitelt (§ 162 BGB), z. B. mit der Absicht, dem Makler die Provision vorzuenthalten.
Zudem hat das Gericht klargestellt:
- Die Sonderregelung für Handelsvertreter (§ 88 Abs. 2 HGB, wonach diese auch bei Nichtausführung des Geschäfts ohne wichtigen Grund Provision erhalten), gilt nicht analog für Maklerverträge.
- Ein Handelsvertreter (§ 84 Abs. 1 HGB) setzt voraus, dass er auf Dauer für den Unternehmer tätig ist, nicht nur für eine unbestimmte Mehrzahl von Geschäften.
c) Begründung des Gerichts:
Vertragliche Abhängigkeit der Provision:
- Wenn die Parteien vereinbaren, dass die Provision erst nach Ausführung fällig wird, ist dies eine abweichende Regelung zu § 652 BGB (wonach der Maklerlohn bereits bei Abschluss des Geschäfts fällig wird).
- Der Geschäftsherr behält in diesem Fall freie Hand, ob er das Geschäft ausführt oder nicht – es sei denn, er handelt treuwidrig.
Keine Analogiefähigkeit von § 88 Abs. 2 HGB:
- Die Vorschrift für Handelsvertreter beruht auf einem besonderen Vertrauensverhältnis mit gegenseitigen Pflichten (Dienstverpflichtung des HV, Fürsorgepflicht des Unternehmers).
- Ein Maklervertrag ist kein dauerschuldrechtliches Verhältnis wie der Handelsvertretervertrag, sondern ein einzelnes Geschäftsbesorgungsverhältnis. Daher scheidet eine Übertragung der Regelung aus.
Abgrenzung Handelsvertreter – Makler:
- Ein Handelsvertreter ist ständig für den Unternehmer tätig (§ 84 Abs. 1 HGB), während ein Makler in der Regel einzelne Geschäfte vermittelt.
- Selbst wenn ein Makler mehrere Geschäfte vermittelt, reicht dies nicht für die Annahme einer "ständigen Betrauung" aus, wenn kein dauerhaftes Verhältnis vereinbart ist.
Treu und Glauben (§ 162 BGB):
- Der Geschäftsherr darf die Ausführung nicht willkürlich vereiteln, um dem Makler die Provision zu entziehen. In einem solchen Fall wäre der Anspruch ausnahmsweise gegeben.