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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler keine Provision für einen Mietvertrag verlangen kann, wenn er zwar ein Gesamtobjekt angeboten, aber gerade den später vermieteten Grundstücksteil zunächst nicht zur Anmietung anbieten konnte. Der Makler muss entweder den konkreten Abschluss des späteren Vertrages nachweisen oder gezielt die Abschlussbereitschaft für diesen herbeiführen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Auftraggeber (z. B. Mieter oder Vermieter) eine Nachweismaklerprovision oder Vermittlungsprovision nach § 652 BGB. Er beruft sich darauf, dass er ein Gesamtobjekt (z. B. ein Grundstück mit mehreren Teilen) ohne räumliche Beschränkung zur Anmietung angeboten habe. Später kam ein Mietvertrag über einen bestimmten Grundstücksteil zustande, der zunächst nicht zur Vermietung stand.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH lehnt den Provisionsanspruch ab. Der Makler hat weder einen wirksamen Nachweis (§ 652 Abs. 1 BGB) noch eine erfolgreiche Vermittlung erbracht, da:
- Der Nachweis sich nicht auf den tatsächlichen Vertragsgegenstand (den später vermieteten Grundstücksteil) bezog.
- Die Vermittlungstätigkeit sich nicht auf den zustande gekommenen Hauptvertrag erstreckte.
c) Begründung des Gerichts:
Nachweis (§ 652 BGB):
- Gegenstand des Nachweises ist nicht ein Objekt an sich, sondern die konkrete Möglichkeit, darüber einen Vertrag abzuschließen.
- Ein bloßer Hinweis auf ein Objekt, das gar nicht vermietet werden sollte, reicht nicht aus – selbst wenn der Eigentümer später doch vermietet und der Interessent dies nutzt.
- Hier fehlte zunächst die Gelegenheit, den später vermieteten Grundstücksteil anzumieten.
Vermittlung (§ 652 BGB):
- Vermittlung setzt voraus, dass der Makler bewusst und zielgerichtet die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners für den tatsächlichen Hauptvertrag herbeiführt.
- Wenn der Makler sich auf andere Grundstücksteile beschränkt (weil der spätere Vertragsgegenstand nicht verfügbar war), liegt keine provisionspflichtige Vermittlung für den späteren Vertrag vor.
- Eine bloße Mitursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsschluss genügt nicht.
Rechtliche Einordnung: Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung (u. a. BGH, 20.03.1991 und 28.09.1995) und betont, dass Maklerprovisionen nur bei konkreter Nachweis- oder Vermittlungsleistung für den tatsächlichen Vertragsgegenstand geschuldet sind.