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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Hamburg entscheidet, dass eine im Maklervertrag vereinbarte Courtage, die mit Abschluss des Kaufvertrages „verdient und fällig“ ist, auch dann zu zahlen ist, wenn der Kaufvertrag später wegen fehlender behördlicher Genehmigungen aufgehoben wird. Zudem klärt das Gericht, dass ein Doppelmakler nicht gegen seine Neutralitätspflicht verstößt, wenn er für beide Parteien tätig wird und die Provision erfolgreichsunabhängig vereinbart, solange keine unangemessene Benachteiligung vorliegt.
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger: Der Makler verlangt von seinem Auftraggeber (Käufer) die Zahlung der vereinbarten Courtage (Provision).
- Beklagter: Der Käufer weigert sich, die Courtage zu zahlen, da der Kaufvertrag später wegen fehlender behördlicher Genehmigungen aufgehoben wurde.
- Rechtsgrundlage: Maklervertrag mit der Klausel, dass die Courtage mit Abschluss des Kaufvertrages „verdient und fällig“ ist.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Die Courtage ist trotz späterer Aufhebung des Kaufvertrages zu zahlen, da die Vereinbarung „verdient und fällig“ nicht nur die Fälligkeit, sondern auch die Entstehung des Anspruchs regelt.
- Die Fälligkeit der Courtage bestimmt sich nach den Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung, falls keine ausdrückliche Regelung für den Fall des Wegfalls des Kaufpreisanspruchs getroffen wurde. Im konkreten Fall wäre die Courtage eine Woche nach Erteilung der Genehmigung fällig geworden.
- Ein Doppelmakler verstößt nicht gegen seine Neutralitätspflicht, wenn er für beide Parteien tätig wird und eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, solange dies nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung führt. Die alleinige Auferlegung der Courtage auf den Käufer ist im Grundstücksgeschäft üblich und nicht unangemessen.
c) Begründung des Gerichts:
Auslegung der Courtageklausel:
- Die Formulierung „verdient und fällig“ zeigt, dass nicht nur die Fälligkeit, sondern auch die Entstehung des Anspruchs geregelt werden sollte.
- Der Auftraggeber wusste, dass der Kaufvertrag von behördlichen Genehmigungen abhing, und räumte dem Makler dennoch einen Anspruch bei Vertragsschluss ein. Daher besteht der Anspruch unabhängig vom weiteren Schicksal des Kaufvertrages.
- Die Fälligkeit der Courtage richtet sich nach dem plangemäßen Ablauf (hier: eine Woche nach Genehmigung).
Neutralitätspflicht des Doppelmaklers:
- Ein Makler darf für beide Parteien tätig sein, solange keine unangemessene Benachteiligung vorliegt (§ 654 BGB ist nicht anwendbar).
- Die alleinige Zahlungspflicht des Käufers ist im Grundstücksgeschäft üblich und nicht unangemessen.
- Eine erfolgsunabhängige Provision ist zulässig, wenn sie erst nach bindendem Vertragsschluss entsteht (Abgrenzung zu BGHZ 61, 17, wo der Käufer bereits vor bindender Entscheidung des Verkäufers zur Zahlung verpflichtet war).