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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Auftraggeber im Maklervertrag zwar Treuepflichten gegenüber dem Makler hat (z. B. Unterrichtung über geänderte Verkaufsabsichten), aber nicht verpflichtet ist, ausschließlich einen Makler zu beauftragen. Eine Schadensersatzpflicht des Auftraggebers wegen Treuepflichtverletzung scheidet aus, wenn die Einschaltung eines Zweitmaklers nicht auf Arglist oder Fahrlässigkeit beruht – insbesondere dann, wenn der Auftraggeber bei Beauftragung des Zweitmaklers nicht wusste, dass dieser denselben Interessenten wie der Erstmakler vermittelt, und eine nachträgliche Hinzuziehung des Erstmaklers unzumutbar war (z. B. wegen drohender Doppelprovision).
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler (Kläger) verlangt von seinem Auftraggeber (Beklagter) Schadensersatz aus vertraglicher Treuepflichtverletzung (§ 242 BGB i. V. m. Maklervertrag).
- Der Makler wirft dem Auftraggeber vor, ihn durch die Einschaltung eines Zweitmaklers und die Nichtunterrichtung über geänderte Verkaufsabsichten um seine Provision gebracht zu haben.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Der BGH weist die Schadensersatzklage ab.
- Der Auftraggeber habe keine Treuepflicht verletzt, als er einen Zweitmakler einschaltete, ohne den Erstmakler zu informieren oder wieder hinzuzuziehen.
- Eine Pflicht zur exklusiven Beauftragung bestehe nur bei Vereinbarung eines Alleinauftrags.
- Selbst bei wirtschaftlicher Identität der Kaufinteressenten sei dem Auftraggeber die erneute Hinzuziehung des Erstmaklers nicht zumutbar, wenn dies das Risiko einer Doppelprovision berge.
c) Begründung des Gerichts:
Freie Entscheidungshoheit des Auftraggebers:
- Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, das vermittelte Geschäft abzuschließen (§ 652 BGB).
- Allein die Ablehnung des Geschäfts begründet keine Treuepflichtverletzung.
Unterrichtungspflicht bei geänderter Verkaufsabsicht:
- Der Auftraggeber muss den Makler unverzüglich informieren, wenn er seine Verkaufsabsicht aufgibt (z. B. wegen verbesserter Finanzlage), um dem Makler unnötige Kosten zu ersparen.
- Bei schuldhafter Unterlassung dieser Pflicht besteht ein Schadensersatzanspruch des Maklers.
Mehrere Makler zulässig:
- Der Auftraggeber darf parallel mehrere Makler beauftragen.
- Provisionspflichtig wird er nur, wenn die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Abschluss war (§ 652 BGB).
- Ein Schadensersatzanspruch kann nicht die fehlende Ursächlichkeit umgehen (keine "Hintertür" zur Provision).
Keine Treuepflichtverletzung bei Zweitmakler-Einschaltung:
- Selbst wenn der Zweitmakler denselben Interessenten wie der Erstmakler vermittelt, liegt kein pflichtwidriges Handeln vor, wenn:
- Der Auftraggeber bei Beauftragung des Zweitmaklers nicht wusste, dass es sich um denselben Interessenten handelt.
- Der Zweitmakler bereits umfangreiche Vermittlungsbemühungen entfaltet hat.
- Die Hinzuziehung des Erstmaklers den Auftraggeber der Gefahr einer Doppelprovision aussetzen würde (ohne Garantie auf anteilige Zahlung).
Alleinauftrag als Schutz für Makler:
- Will der Makler sich gegen Konkurrenz schützen, muss er einen ausdrücklichen Alleinauftrag vereinbaren.
Arglist ausgeschlossen:
- Fehlt schon die fahrlässige Pflichtverletzung, scheidet ein vorsätzliches (arglistiges) Handeln aus.