Vorinstanz LG Halle (Saale), 10.04.2000 - 8 O 462/99 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Naumburg entscheidet, dass ein Auftraggeber auch bei einem einfachen Makleralleinauftrag provisionsfreie Eigengeschäfte abschließen darf – selbst wenn ein anderer Makler (unaufgefordert) einen Interessenten benennt. Eine formularmäßige Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel im Maklervertrag ist unwirksam. Der Makler kann solche Klauseln nur individualvertraglich vereinbaren. Zudem trägt der Auftraggeber die Beweislast für Schadensersatzansprüche gegen den Makler.
a) Wer will was von wem woraus?
- Auftraggeber (Verkäufer) will provisionsfrei ein Eigengeschäft abschließen, obwohl er einem Makler einen einfachen Alleinauftrag erteilt hat.
- Makler beansprucht Provision, da der Kaufvertrag mit einem Interessenten zustande kam, der über einen anderen Makler (vom Käufer beauftragt) an den Auftraggeber herangetreten war.
- Streitfrage: Darf der Auftraggeber den Kaufvertrag ohne Provision abschließen, obwohl ein Dritter (anderer Makler) den Interessenten vermittelt hat?
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Eigengeschäfte sind provisionsfrei möglich, selbst bei Alleinauftrag.
- Dies gilt auch, wenn ein anderer Makler (vom Käufer beauftragt) unaufgefordert einen Interessenten benennt.
- Voraussetzung: Zwischen dem Auftraggeber und dem anderen Makler besteht kein Vertragsverhältnis, und der Makler handelt nicht im Lager des Auftraggebers.
- Formularmäßige Hinzuziehungs- oder Verweisungsklauseln im Maklervertrag sind nach § 9 AGBG (heute § 307 BGB) unwirksam, da sie den Auftraggeber unangemessen benachteiligen.
- Beweislast: Der Auftraggeber muss alle Umstände beweisen, die einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler begründen. Bloße Spekulationen (z. B. "wahrscheinlich wurde Provision gezahlt") reichen nicht.
c) Begründung des Gerichts:
Abschlussfreiheit des Auftraggebers:
- Ein einfacher Alleinauftrag schränkt die Abschlussfreiheit nicht ein. Der Auftraggeber darf sich selbst um Interessenten bemühen oder Eigengeschäfte tätigen.
- Der Alleinauftrag soll nur verhindern, dass der Auftraggeber weitere Makler auf seiner Seite einsetzt (und damit die Provision des Alleinmaklers gefährdet).
"Freies" Eigengeschäft bei Drittmaklern:
- Wenn ein anderer Makler (vom Käufer beauftragt) unaufgefordert einen Interessenten benennt, steht dieser Makler nicht im Lager des Auftraggebers.
- Eine Provisionspflicht wäre lebensfremd, da viele Grundstücksverkäufe über Makler abgewickelt werden. Eine generelle Pflicht, den Alleinmakler einzubinden, würde die Abschlussfreiheit unangemessen einschränken.
Unwirksamkeit von Formularklauseln:
- Klauseln, die den Auftraggeber verpflichten, Drittmakler hinzuzuziehen oder zu verweisen, sind in AGB unzulässig, da sie einseitig den Makler begünstigen.
- Solche Regelungen müssen individuell ausgehandelt werden.
Beweislast:
- Der Auftraggeber muss konkrete Anhaltspunkte für Schadensersatzansprüche vorlegen. bloße Vermutungen (z. B. zur Provision) sind unbeachtlich.