Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Koblenz hat entschieden, dass bei einem wegen Formmangels (z. B. fehlender notarieller Beurkundung) unwirksamen Grundstückskaufvertrag die Rückforderung geleisteter Zahlungen (z. B. Kaufpreis) nach § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Var. BGB (Zweckverfehlung) möglich ist. Zudem ist eine in dem Vertrag enthaltene Maklerprovision ebenfalls unwirksam, da sie nach § 139 BGB von der Nichtigkeit des Hauptvertrags erfasst wird. Der Makler kann daher keine Provision für einen nicht vollzogenen "Schwarzkauf" verlangen.

Zusammenfassung der Entscheidung im Detail:

a) Wer will was von wem woraus?

• Kläger (Käufer/Verkäufer): Fordern Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises (oder anderer Leistungen) vom jeweiligen Vertragspartner. Rechtsgrundlage: § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Var. BGB (Rückforderung wegen Wegfalls des bezweckten Erfolgs – hier: Heilung des formunwirksamen Vertrags durch Auflassung und Grundbucheintrag).
• Beklagter (Makler): Beansprucht Zahlung der vertraglich vereinbarten Provision (im Streitfall 2 × 3,48 % des Kaufpreises = 11.484 €). Rechtsgrundlage: Maklerklausel im Kaufvertrag, die auch für den Fall der Aufhebung oder des Rücktritts gelten sollte.

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Rückforderung des Kaufpreises:

   • Die Rückforderung ist nach § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Var. BGB möglich, weil der mit der Leistung bezweckte Erfolg (Heilung des formunwirksamen Vertrags durch Vollzug) nicht eintritt.
   • § 814 BGB (Ausschluss bei Kenntnis der Nichtschuld) gilt nicht, da stattdessen § 815 BGB (Ausschluss nur bei widertreulicher Verhinderung des Erfolgs) anwendbar ist. Eine widertreuliche Verhinderung liegt hier nicht vor (z. B. wenn der Käufer die Finanzierung nicht aufbringen konnte).

2. Unwirksamkeit der Maklerprovision:

   • Die Provisionsklausel ist gemäß § 139 BGB unwirksam, da sie Teil des einheitlichen Vertragswerks (Kaufvertrag + Provisionsvereinbarung) ist und der Kaufvertrag wegen Formmangels (§ 125 BGB) oder als Scheingeschäft (§ 117 BGB) nichtig ist.
   • Eine Erstreckung der Provision auf den Fall der anfänglichen Unwirksamkeit scheitert, da dies dem Parteiwillen (Heilung des Kaufvertrags) und gesetzlichen Vorgaben (§ 307 BGB, § 652 BGB) widerspricht.
   • Die Klausel wäre zudem sittenwidrig (§ 138 BGB), wenn sie den Makler für die Vermittlung eines bewusst formunwirksamen "Schwarzkaufs" belohnen würde.

c) Begründung des Gerichts:

1. Zweckverfehlung (§ 812 Abs. 1 Satz 2 BGB):

   • Die Parteien leisteten in der Erwartung, der formunwirksame Vertrag werde durch Auflassung und Grundbucheintrag geheilt. Scheitert dies, entfällt der Leistungszweck.
   • § 815 BGB steht der Rückforderung nicht entgegen, da die Nichtvollziehung nicht treuwidrig ist (z. B. bei finanziellen Problemen des Käufers).

2. Einheitlichkeit von Kaufvertrag und Provisionsklausel (§ 139 BGB):

   • Die Provisionsvereinbarung ist kein selbstständiges Schuldversprechen, sondern Teil des Vertragswerks. Die Parteien wollten, dass sie mit dem Kaufvertrag "steht oder fällt".
   • Eine wirksame Provision setze einen formgültigen und vollzogenen Kaufvertrag voraus (§ 652 BGB: Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision).

3. Inhaltskontrolle der Maklerklausel (§ 307 BGB):

   • Formularmäßige Klauseln, die dem Makler auch bei Formunwirksamkeit des Kaufvertrags eine Provision zusprechen, verstoßen gegen das gesetzliche Leitbild des § 652 BGB (Erfolgsabhängigkeit).
   • Eine Provision für einen nicht vollzogenen Schwarzkauf wäre sittenwidrig, da sie bewusste Gesetzesumgehung belohnen würde.

4. Kein Ausschluss durch § 814 oder § 817 BGB:

   • § 814 BGB (Kenntnis der Nichtschuld) ist nicht anwendbar, da die Rückforderung auf § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt wird.
   • § 817 BGB (Sittenwidrigkeit der Leistung) scheidet aus, weil die Parteien nicht bewusst gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen haben (z. B. bei irriger Annahme der Formwirksamkeit).

Kernaussage:

Bei einem formunwirksamen Grundstückskaufvertrag können geleistete Zahlungen zurückgefordert werden, und eine vereinbarte Maklerprovision ist ebenfalls unwirksam. Der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, wenn der Kaufvertrag nicht geheilt wird – insbesondere nicht bei einem "Schwarzkauf". Die Rückforderung scheitert nicht an Treu und Glauben, solange die Parteien den Formmangel nicht widerrechtlich herbeigeführt haben.