Vorinstanz LG Lübeck, 14.08.2014 - 10 O 270/13 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Schleswig entscheidet, dass ein Asset-Manager, der für den Veräußerer eine große Anzahl von Wohneinheiten verwaltet, nicht gleichzeitig als Makler für den Käufer tätig werden kann (unechte Verflechtung). Ein Provisionsanspruch kann jedoch aus einem selbständigen Provisionsversprechen des Käufers folgen, wenn dieser die Verflechtung kennt oder bewusst eine Provision trotz fehlender Maklerpflicht verspricht.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger (Makler): Fordert vom Beklagten (Käufer) eine Provision von 3 % zzgl. MwSt. auf den Kaufpreis für die Vermittlung von drei Mehrfamilienhäusern.
- Rechtsgrundlage: Selbständiges Provisionsversprechen des Käufers in Kenntnis der „unechten Verflechtung“ zwischen Makler und Veräußerer.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Der Makler kann keine Maklerprovision nach § 652 BGB verlangen, weil er als Asset-Manager für den Veräußerer tätig war und damit in einem institutionalisierten Interessenkonflikt stand („unechte Verflechtung“).
- Ein selbständiges Provisionsversprechen des Käufers liegt jedoch vor, da dieser in einer E-Mail die Provision zugesagt hat („o. K.“), obwohl er wusste oder davon ausging, dass der Makler wegen seiner Verbindung zum Veräußerer keine Maklercourtage beanspruchen konnte.
c) Begründung des Gerichts:
Unechte Verflechtung:
- Der Makler verwaltete als Asset-Manager 731 Wohneinheiten für den Veräußerer (u. a. strategisches Portfoliomanagement, Ertragssteigerung) und erhielt dafür eine monatliche Vergütung (z. B. 2.500 €).
- Diese Tätigkeit schuf einen institutionalisierten Interessenkonflikt, da der Makler aufgrund seiner Rolle für den Veräußerer nicht mehr neutral die Interessen des Käufers vertreten konnte.
- Eine solche Verflechtung schließt einen Makleranspruch aus, da der Makler nicht mehr als unabhängiger Vermittler agieren kann.
Selbständiges Provisionsversprechen:
- Der Käufer hat in Kenntnis der Verflechtung (oder zumindest in der Annahme, der Makler stehe auf Seiten des Veräußerers) die Provision zugesagt.
- Nach § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter) oder durch Auslegung der E-Mail-Korrespondenz liegt ein selbständiges Versprechen vor, das unabhängig von einer echten Maklerleistung gilt.
- Die Vertragsfreiheit (§ 311 BGB) erlaubt es den Parteien, auch bei einer provisionshindernden Verflechtung eine Provision zu vereinbaren.
- Eine Rechtskenntnis des Käufers über die genauen Gründe der Verflechtung ist nicht erforderlich – es reicht, dass er wusste, dass der Makler „auf Seiten des Veräußerers“ stand.
Relevante Rechtsgrundlagen:
- § 652 BGB (Maklerlohn)
- § 654 BGB (Verwirkung des Maklerlohns bei Interessenkonflikt)
- § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter)
- BGH-Rechtsprechung zu unechten Verflechtungen (z. B. BGH, 28.04.2005 – III ZR 387/04).