Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Jena entscheidet, dass eine von der Maklertätigkeit unabhängige Erfolgsprovision nur durch eine ausgehandelte Individualvereinbarung wirksam vereinbart werden kann. Im Streitfall scheitert der Makler mit seinem Provisionsanspruch, da die vereinbarte Hinzuziehungsklausel als AGB einzustufen ist und nicht ausgehandelt wurde. Die Klausel widerspricht zudem dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB, das die Provision an eine kausale Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) knüpft.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Makler (U) verlangt von seinem Auftraggeber (Verbraucher) die Zahlung einer Erfolgsprovision aus einem Alleinauftrag mit Hinzuziehungsklausel.
• Rechtsgrundlage:
• Vertraglich: Vereinbarte Provision auch bei Umgehung des Maklers (Hinzuziehungsklausel).
• Gesetzlich: § 652 Abs. 1 BGB (Provision nur bei kausaler Tätigkeit: Nachweis oder Vermittlung des Hauptvertrags).

b) Was hat das Gericht entschieden?

• Der Provisionsanspruch des Maklers scheitert, weil:

1. Die Hinzuziehungsklausel ist eine AGB (§ 305 Abs. 1 BGB), da sie vorformuliert und für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt ist.
2. Die Klausel wurde nicht ausgehandelt (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Bloße Erläuterungen oder Wahlmöglichkeiten zwischen vorformulierten Optionen reichen nicht aus.
3. Die Klausel widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), da sie eine Provision ohne kausale Maklertätigkeit vorsieht.

c) Begründung des Gerichts:

1. AGB-Eigenschaft der Klausel:

   • Die Hinzuziehungsklausel entspricht standardisierten Maklermustern (z. B. von Verbänden vorformuliert) und wurde nicht individuell verhandelt.
   • Selbst handschriftliche Niederschrift oder lange Überlegungszeit des Auftraggebers ändern nichts an der AGB-Qualität.

2. Fehlendes Aushandeln:

   • Aushandeln erfordert, dass der Makler den gesetzesfremden Kerngehalt (hier: Provision ohne Nachweis/Vermittlung) ernsthaft zur Disposition stellt und dem Auftraggeber Gestaltungsfreiheit einräumt.
   • Bloße Erläuterungen, Wahlmöglichkeiten zwischen vorformulierten Optionen (z. B. Alleinauftrag vs. Karteiverwaltung) oder Nichteinwände des Auftraggebers genügen nicht.
   • Der Makler muss bereit sein, auf die Klausel zu verzichten oder sie inhaltlich anzupassen.

3. Verstoß gegen § 652 BGB:

   • Die Klausel weicht vom gesetzlichen Leitbild ab, da § 652 BGB die Provision ausschließlich an eine kausale Tätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) knüpft.
   • Das Risiko der Umgehung trägt der Makler – dies ist berufstypisch und kann nicht einseitig auf den Auftraggeber abgewälzt werden.

4. Verbraucherschutz:

   • Der Auftraggeber handelt als Verbraucher (§ 13 BGB), auch wenn er selbst im Immobilienbereich erfahren ist.
   • Die Schutzbedürftigkeit bleibt bestehen, da der Makler als Unternehmer (§ 14 BGB) agiert.

Rechtliche Folgen:

• Die Hinzuziehungsklausel ist unwirksam (§ 307 BGB).
• Der Makler hat keinen Anspruch auf Provision, da er den Hauptvertrag nicht kausal herbeigeführt hat (kein Nachweis/Vermittlung).
• Ein Aufwendungsersatzanspruch wurde nicht geltend gemacht und ist daher nicht Gegenstand der Entscheidung.