Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass Anlagevermittler oder -berater bei der Vermittlung von Kapitalanlagen (hier: Eigentumswohnungen) den Anleger unaufgefordert über Innenprovisionen von mehr als 15 % aufklären müssen – unabhängig davon, ob die Anlage mittels Prospekt oder mündlicher Beratung vertrieben wird. Die Pflicht ergibt sich aus dem selbständigen Vertragsverhältnis zwischen Vermittler und Anleger und der Bedeutung hoher Provisionen für die Werthaltigkeit der Anlage. Der Verkäufer der Immobilie selbst hat dagegen keine solche Aufklärungspflicht.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus? Ein Anleger verlangt von einem Anlagevermittler/-berater Schadensersatz wegen unterbliebener Aufklärung über eine Innenprovision von 20 % des Kaufpreises bei der Vermittlung einer als Kapitalanlage erworbenen Eigentumswohnung. Der Anspruch stützt sich auf die vertragliche Aufklärungspflicht des Vermittlers, die dieser nach ständiger Rechtsprechung des BGH bei Provisionen über 15 % verletzt haben soll.

b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigt, dass:

1. Anlagevermittler/-berater bei der Vermittlung jeder Kapitalanlage (auch von Eigentumswohnungen) den Anleger unaufgefordert über Innenprovisionen von mehr als 15 % aufklären müssen.
2. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Anlage mittels Prospekt oder durch mündliche Beratung vertrieben wird.
3. Der Verkäufer der Immobilie hat keine solche Aufklärungspflicht – selbst wenn der Kaufpreis durch die Provisionen erhöht wird.
4. Das Berufungsgericht hat das rechtliche Gehör des Anlegers verletzt, indem es sein substantiiertes Beweisangebot zur Höhe der Provision (20 %) nicht gewürdigt hat.

c) Begründung des Gerichts:

1. Aufklärungspflicht des Vermittlers:

   • Innenprovisionen über 15 % lassen Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage zu und sind damit für die Anlageentscheidung erheblich (st. Rspr. seit BGHZ 158, 110).
   • Die Pflicht ergibt sich aus dem selbständigen Vertragsverhältnis zwischen Vermittler und Anleger, nicht aus dem Kaufvertrag.
   • Der Vermittler schuldet eine vollständige Information über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind.

2. Keine Abhängigkeit vom Vertriebsweg:

   • Die Aufklärungspflicht gilt unabhängig vom Prospekt – anders als beim Verkäufer, dessen Pflichten sich je nach Vertriebsform (Prospekt vs. mündliche Beratung) unterscheiden.
   • Der Vermittler kann sich nicht darauf berufen, dass der Anleger nicht dargelegt hat, wie genau die Provision den Kaufpreis erhöht hat. Allein die Höhe der Provision (20 %) reicht aus, um die Aufklärungspflicht auszulösen.

3. Keine Aufklärungspflicht des Verkäufers:

   • Der Verkäufer muss den Käufer nicht über Innenprovisionen oder den objektiven Wert der Immobilie aufklären – selbst wenn der Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt (st. Rspr. des V. Zivilsenats).
   • Die Pflichten des Vermittlers und des Verkäufers sind grundverschieden, da der Vermittler in einem eigenen Vertragsverhältnis zum Anleger steht.

4. Verfahrensrüge (Art. 103 Abs. 1 GG):

   • Das Berufungsgericht hat die Substantiierungsanforderungen überspannt, indem es das Beweisangebot des Anlegers (Zeuge für die 20%-Provision) nicht gewürdigt hat.
   • Der Anleger muss nicht beweisen, dass der Kaufpreis um mehr als 15 % über dem Verkehrswert lag – die bloße Höhe der Provision (20 %) begründet bereits die Aufklärungspflicht.
   • Eine tatsächliche Vermutung spricht dafür, dass der Anleger bei korrekter Aufklärung von der Investition abgesehen hätte.

5. Verjährung:

   • Die Kenntnis einer Provision von "etwa 15 %" oder einem gerundeten Betrag (z. B. 15.000 DM) begründet keine Kenntnis einer Provision über 15 % im Sinne des Verjährungsrechts.