Vorinstanz LG Mönchengladbach, 31.01.2008
zu der Entscheidung vgl. Mertes, DuD 10, 633
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Düsseldorf entschied, dass ein provisionspflichtiger Maklervertrag bereits durch telefonische Kontaktaufnahme und Nennung der Immobilie zustande kommt, wenn der Interessent das Provisionsverlangen des Maklers kannte. Der Interessent kann sich nicht darauf berufen, E-Mails mit Exposé und Terminsbestätigungen nicht gelesen zu haben, wenn er die E-Mail-Adresse genannt und Besichtigungstermine vereinbart hat. Der Kausalzusammenhang zwischen Maklernachweis und Kauf bleibt bestehen, selbst wenn der Interessent zunächst Abstand nahm, aber später den Kauf provisionsfrei direkt mit dem Verkäufer abschloss.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Der Makler verlangt von einem Immobilieninteressenten die Zahlung einer Provision aus einem (konkludent geschlossenen) Maklervertrag. Der Makler hatte dem Interessenten eine Immobilie telefonisch genannt, die Adresse mitgeteilt und Besichtigungstermine vereinbart. Der Interessent erwirkte später den Kauf der Immobilie direkt beim Verkäufer, ohne Provision zu zahlen, und bestreitet, einen Maklervertrag geschlossen zu haben.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Düsseldorf bejahte den Anspruch des Maklers auf Provision. Es sah einen wirksamen Maklervertrag als zustande gekommen an, da der Interessent die Maklerleistungen (Nachweis der Immobilie, Vereinbarung von Besichtigungsterminen) in Kenntnis des Provisionsverlangens in Anspruch genommen hatte. Zudem sei der Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem späteren Kauf nicht unterbrochen worden, selbst wenn der Interessent zunächst Abstand vom Kauf genommen hatte.
c) Begründung des Gerichts:
Maklervertrag durch konkludentes Handeln:
- Die telefonische Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler, die Nennung der Immobilie und die Vereinbarung von Besichtigungsterminen stellen eine Inanspruchnahme der Maklerleistungen dar.
- Da der Interessent das Provisionsverlangen des Maklers kannte (u. a. durch dessen Internetauftritt), kam ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande.
Zugang von E-Mails:
- Der Interessent kann nicht glaubhaft bestreiten, das Exposé und die Terminsbestätigungen per E-Mail erhalten zu haben, da er die E-Mail-Adresse selbst genannt und Termine vereinbart hatte.
- Eine generelle Umkehr der Beweislast (Zugang von E-Mails gilt als bewiesen) sei zwar nicht gerechtfertigt, aber im konkreten Fall habe der Interessent durch sein Verhalten (Nichtabruf der E-Mails) den Zugang vereitelt.
Kausalzusammenhang:
- Der zeitliche Ablauf (Kontaktaufnahme mit dem Makler im September, Besichtigungstermine, späterer Kauf im Dezember) zeigt, dass der Interessent sich durchgehend für die Immobilie interessierte.
- Die Preissenkung durch den Verkäufer ändert nichts an der Objektidentität. Der Interessent habe den Kauf schließlich aufgrund der ursprünglichen Informationen des Maklers getätigt, auch wenn er zwischenzeitlich versucht habe, die Provision zu umgehen.
Rechtsfolgen: Der Makler hat Anspruch auf Provision, da der Interessent seine Leistungen in Kenntnis der Provisionspflicht in Anspruch genommen hat und der Kauf der Immobilie kausal auf den Nachweis des Maklers zurückzuführen ist.