Vorinstanzen OLG Köln, 19.02.2008 - 24 U 95/07 -; LG Aachen, 13.06.2007 - 42 O 87/06 -
zu der Entscheidung vgl. Dittert, jurisPR-MietR 4/2010 Anm. 6; Fischer, NZM 16, 117; Hogenschurz, ZfIR 11, 77
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler seinen Provisionsanspruch bereits durch die Benennung eines Kaufinteressenten (Nachweis der Vertragsgelegenheit) verdient, selbst wenn dieser noch nicht kaufbereit ist. Eine Vermittlungstätigkeit (Einwirkung auf den Käufer) liegt erst vor, wenn der Makler gezielt auf den Abschluss hinwirkt – bloße Exposé-Zusendung oder Besichtigung reichen dafür nicht aus. Im konkreten Fall bejahte der BGH den Nachweis, da der Makler durch Inserat, Gespräche und Besichtigung einen Interessenten benannte, der dem Verkäufer als Verhandlungspartner zur Verfügung stand.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Wer: Der Makler (Kläger)
- will was: Provision nach § 652 Abs. 1 BGB
- von wem: Vom Verkäufer der Immobilie (Beklagter)
- woraus: Aus einem Maklervertrag, in dem der Makler nach Kündigung eines Alleinauftrags weiterhin Wohnungen anbieten und bei Erfolg Provision erhalten sollte.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigte, dass der Makler seinen Provisionsanspruch durch den Nachweis der Vertragsgelegenheit (Benennung eines Interessenten) erfüllt hat. Eine Vermittlungstätigkeit (aktive Einwirkung auf den Käufer) lag hier nicht vor, war aber auch nicht erforderlich, da der Nachweis allein ausreicht. Der Einwand der Vorkenntnis des Käufers durch den Verkäufer scheiterte, da der Makler durch seine Tätigkeit (Inserat, Gespräche, Besichtigung) erst die entscheidenden Informationen für den Kauf lieferte.
c) Begründung des Gerichts:
Nachweis der Gelegenheit (§ 652 Abs. 1 BGB):
- Ausreichend ist die Benennung eines konkreten Interessenten, der dem Verkäufer als Verhandlungspartner zur Verfügung steht.
- Nicht erforderlich ist, dass der Interessent bereits kaufbereit ist – es reicht, wenn er generell am Erwerb ähnlicher Objekte interessiert ist.
- Im Fall: Der Makler hatte durch Inserat, Telefongespräche und eine Besichtigung einen Interessenten namhaft gemacht, der später kaufte.
Vermittlungstätigkeit:
- Liegt nur vor, wenn der Makler final auf den Abschluss einwirkt (z. B. durch gezielte Verhandlungen).
- Bloße Werbemaßnahmen (Exposé-Zusendung) oder Besichtigungen reichen nicht aus, es sei denn, sie wirken im Einzelfall besonders überzeugend auf den Käufer ein.
Vorkenntnis-Einwand:
- Scheitert, wenn der Makler durch seine Tätigkeit neue, entscheidende Informationen liefert, die den Kauf erst ermöglichen.
- Hier: Der Verkäufer hatte den Käufer nicht als „eigenen Interessenten“ im Vertrag angegeben, und der Makler hatte durch seine Aktivitäten (Besichtigung im Rohbau) das Interesse konkretisiert.
Relevante Rechtsgrundlagen:
- § 652 Abs. 1 BGB (Provisionsanspruch des Maklers bei Nachweis oder Vermittlung)
- Ständige Rechtsprechung des BGH zur Abgrenzung von Nachweis und Vermittlung.