Fazit/Kurzzusammenfassung:
Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter von Gewerberaum das Mietverhältnis außerordentlich kündigen kann, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt. Die Frist für die Kündigung beginnt mit der Kenntnis des Vermieters von der Nichtzahlung, nicht erst mit einer Abmahnung. Eine Frist von ca. vier Monaten bis zur Kündigung ist angemessen, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Der Mieter kann sich nicht auf Verwirkung berufen, wenn er die Kaution trotz neuerlicher Aufforderung nicht leistet.
a) Wer will was von wem woraus?
Der Vermieter möchte das Mietverhältnis mit dem Mieter von Gewerberaum außerordentlich kündigen, weil dieser die vereinbarte Kaution nicht gezahlt hat. Rechtsgrundlage ist § 543 Abs. 1 BGB (wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung).
b) Was hat das Gericht entschieden?
Der BGH hat die Kündigung des Vermieters für wirksam erklärt. Die Frist für die außerordentliche Kündigung beginnt mit der Kenntnis des Vermieters von der Nichtzahlung der Kaution (hier: April/Mai). Eine Frist von ca. vier Monaten bis zum Ausspruch der Kündigung ist noch angemessen (§ 314 Abs. 3 BGB). Der Mieter kann sich nicht auf Verwirkung des Kündigungsrechts berufen, da er nicht davon ausgehen konnte, dass der Vermieter dauerhaft auf die Kaution verzichtet.
c) Wie hat das Gericht seine Entscheidung begründet?
- Die angemessene Frist für die Kündigung beginnt mit der Kenntnis des Kündigungsgrundes (hier: Nichtzahlung der Kaution), nicht erst mit einer Abmahnung.
- Eine Frist von vier Monaten ist angemessen, da dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar war und der Mieter kein schützenswertes Interesse an einer kürzeren Frist hatte (er hätte die Kaution jederzeit nachzahlen können).
- Der Mieter kann sich nicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen, da er wusste, dass der Vermieter die Kaution bei neuem Sicherheitsbedürfnis einfordern würde. Sein eigenes Verhalten (Nichtzahlung trotz Aufforderung) verstößt gegen Treu und Glauben.